Kupovina prvog stana u Srbiji za većinu ljudi je trenutak koji označava novi početak i jedno veliko postignuće, ali ga prati i mnogo pitanja, nesigurnosti i nedoumica.
Pored briga o kvadraturi, lokaciji i bankarskim uslovima, izdvaja se jedno koje se tiče povrata poreza na dodatu vrednost i cele procedure za ostvarivanje tog prava.
Fizička lica u Srbiji mogu ostvariti povrat PDV-a prilikom kupovine svog prvog stana, ali samo ako su ispunjeni precizno propisani zakonski uslovi.
Ovu mogućnost definiše član 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost – i to vrlo konkretno – povraćaj se priznaje kupcu koji prvi put stiče stan u novogradnji od investitora koji je u sistemu PDV-a.
Zvuči jednostavno, ali tokom procesa kupovine stana mnogo ljudi izgubi pravo zbog sitnih proceduralnih propusta: nepotpune dokumentacije, prekoračenja kvadrature ili kupovine od prodavca koji nije u PDV sistemu.
Zato je ključno da pre nego što uopšte potpišete ugovor, razumete pravila igre.
Sve informacije su u nastavku. Pročitajte do kraja.
Ko ima pravo na povrat PDV-a za stan?
Pravo na povrat PDV-a uređeno je članom 56a Zakona o PDV-u. Ovo pravo imaju fizička lica koja prvi put kupuju stan u novogradnji i koja ispunjavaju sledeće uslove:
- Kupac mora biti državljanin Republike Srbije sa prebivalištem u Srbiji.
- Mora se raditi o kupovini prvog stana.
- Stan mora biti kupljen od investitora koji je u sistemu PDV-a.
- Povraćaj se odnosi samo na stambeni prostor do 40 m² za kupca, uz mogućnost dodatnih 15 m² po svakom članu domaćinstva.
Pravni osnov za povrat PDV-a u Srbiji
Prema članu 56a Zakona o PDV-u, fizičko lice koje kupuje prvi stan od investitora ima pravo da mu se vrati PDV koji je platio prilikom kupovine, i to u visini poreza obračunatog na promet stana, ali ne više od iznosa PDV-a koji se odnosi na 40 kvadratnih metara za samog kupca, odnosno dodatnih 15 kvadrata po svakom članu domaćinstva.
Koji tipovi nekretnina ulaze u pravo na povrat?
U pravo na povrat ulazi isključivo stan u novogradnji koji se kupuje od investitora – pravnog lica koje je u sistemu PDV-a i koje izdaje račun sa obračunatim PDV-om.
Povraćaj se ne može ostvariti za kupovinu polovnih stanova, poslovnog prostora, zemljišta, garaža ili drugih posebnih delova objekta koji nisu stambeni prostor.
Starosna i statusna ograničenja za podnosioca
Nema starosnih ograničenja za ostvarivanje prava, ali je važno da kupac nema prethodno stan u svom vlasništvu.
Ako kupac poseduje bilo koji drugi stan ili njegov deo, pravo na povraćaj PDV-a se ne može ostvariti.
Isto važi i za članove domaćinstva koji se navode u zahtevu za dodatne kvadrate.
Uslovi za ostvarivanje prava na povraćaj PDV-a
Da bi fizičko lice ostvarilo pravo na povrat PDV-a, neophodno je da stan koji kupuje i sam prodavac ispunjavaju nekoliko precizno propisanih uslova.
Svaki od njih je povezan je sa načinom na koji Poreska uprava proverava zahteve. Zbog toga je preporučljivo da se sve činjenice provere još jednom pre potpisivanja ugovora o kupoprodaji.
Maksimalna površina stana za povraćaj
Povraćaj PDV-a se priznaje do 40 kvadratnih metara za samog kupca. Ako kupac ima članove domaćinstva koji se prijavljuju u zahtevu, na tu površinu se dodaje po 15 kvadratnih metara za svaku prijavljenu osobu. Na primer:
- jedan kupac bez članova domaćinstva ima pravo na povraćaj PDV-a do 40 m²,
- bračni par sa jednim detetom može ostvariti pravo na povraćaj do 70 m²
Ako stan ima veću površinu, povraćaj se računa samo na deo do propisanog limita.
Dakle, ako kupujete stan od 65 m², a imate pravo na 40 m², PDV koji ste platili biće delimično vraćen.
Građevinska dozvola i status prodavca
Prodavac stana mora biti investitor koji je u sistemu PDV-a, odnosno registrovano pravno lice koje legalno posluje i izdaje račun sa obračunatim porezom.
Kupac treba da se uveri da je investitor zaista PDV obveznik – to se može proveriti u Agenciji za privredne registre ili zahtevom prodavcu da dostavi potvrdu o PDV registraciji.
Takođe, objekat mora biti izgrađen na osnovu važeće građevinske dozvole, jer se povraćaj ne može odobriti za stanove u zgradama koje nisu legalno sagrađene ili su u postupku ozakonjenja.
Račun koji se prilaže uz zahtev mora sadržati sve zakonske elemente: broj građevinske dozvole, površinu stana, iznos osnovice, stopu i iznos PDV-a.
Kupovina stana bez dodatnog zemljišta
Pravo na povraćaj PDV-a ne obuhvata zemljište na kome je objekat sagrađen. Zakon se odnosi isključivo na stambeni deo, pa ako je ugovorom obuhvaćena i cena zemljišta, taj deo se izuzima iz osnovice za refundaciju. Povraćaj se obračunava samo na vrednost samog stana.
Investitori često u ugovoru razdvajaju cenu zemljišta od cene stana, što olakšava kasniji postupak.
Ako u ugovoru nema te razlike, Poreska uprava može zatražiti dodatna objašnjenja ili odbiti zahtev dok se dokumentacija ne dopuni.
Način plaćanja i dokaz o transakciji
Jedan od ključnih uslova za ostvarivanje prava jeste da se ukupna kupoprodajna cena uplati bezgotovinski, na račun prodavca.
Gotovinska plaćanja, čak i ako su potvrđena priznanicama, ne priznaju se kao osnov za povraćaj PDV-a.
Uplate moraju biti izvršene sa računa kupca ili zajedničkog računa članova domaćinstva, i to u punom iznosu.
Ukoliko je deo cene plaćen kreditom, bankarski izvod o prenosu sredstava se takođe priznaje kao dokaz. Ključno je da sav novac koji je obuhvaćen ugovorom bude evidentiran i potkrepljen jasnim finansijskim tragom.
Dokumentacija potrebna za povraćaj PDV-a
Da bi zahtev bio prihvaćen, svaki kupac mora da priloži tačno definisan skup dokumenata koji potvrđuju da su svi uslovi ispunjeni.
Poreska uprava na osnovu nje odlučuje da li se povraćaj odobrava i u kom iznosu.
Obavezna dokumenta koja se prilažu uz zahtev
- Popunjen zahtev za refundaciju PDV-a (obrazac RFN) – dostupan na sajtu Poreske uprave i u svakoj njihovoj filijali. Obavezno mora biti potpisan i datiran.
- Overena kopija ugovora o kupoprodaji – ugovor mora biti overen kod notara i sadržati tačnu kvadraturu stana, podatke o kupcu i prodavcu, kao i iznos PDV-a koji je plaćen.
- Račun investitora – mora biti izdat od strane pravnog lica koje je u sistemu PDV-a, sa jasno prikazanom stopom od 10% i iznosom PDV-a u dinarima.
- Dokaz o uplati celokupne kupoprodajne cene – izvod iz banke ili potvrda o izvršenoj transakciji. Sve uplate moraju biti izvršene na račun investitora.
- Potvrda o državljanstvu kupca i članova domaćinstva – izdata od nadležnog organa, zajedno sa dokazom o prebivalištu u Republici Srbiji.
- Izjava o članovima domaćinstva (obrazac IKPS PDV) – dokument kojim se prijavljuju članovi domaćinstva za dodatnih 15 kvadrata po osobi.
- Dokaz o neposedovanju druge nepokretnosti – izdaje lokalna poreska administracija ili katastar, kao potvrdu da kupac i prijavljeni članovi domaćinstva nemaju stan u vlasništvu.
Gde se podnosi zahtev?
Zahtev sa pratećom dokumentacijom predaje se Poreskoj upravi Republike Srbije – filijali prema mestu gde se nalazi kupljeni stan. Dokumentacija se može predati lično na šalteru ili poslati poštom kao preporučena pošiljka.
Na zahtev kupca, službenik Poreske uprave izdaje potvrdu o prijemu zahteva, što je važno kao dokaz o početku postupka.
Ukoliko dokumentacija nije potpuna, Poreska uprava upućuje pisani poziv za dopunu i određuje rok za ispravke.
Veoma je važno da se sve kopije dokumenta overe i da se originali čuvaju dok proces ne bude završen.
Koliki iznos PDV-a se može vratiti
Visina povraćaja PDV-a zavisi od površine stana, ugovorene cene i poreske stope koja je primenjena. Zakon jasno propisuje da se povraćaj odnosi samo na deo površine do 40 kvadratnih metara za kupca i dodatnih 15 kvadratnih metara po svakom članu domaćinstva. Sve iznad toga se ne uključuje u izračun.
Stopa PDV-a na promet stambenih objekata iznosi 10%, što znači da se refundacija obračunava na tu stopu, a ne na standardnu stopu od 20% koja važi za robu i usluge.
Kako se izračunava osnovica za povraćaj?
Da biste razumeli iznos koji možete očekivati, potrebno je prvo znati koliki deo ukupne vrednosti stana podleže povraćaju. Osnovica se određuje prema procentualnom udelu površine koja ispunjava uslov u odnosu na ukupnu kvadraturu.
Formula izgleda ovako:
Povraćaj = (odobrena površina / ukupna površina stana) × iznos PDV-a sa računa
Na primer:
- Cena stana: 10.000.000 RSD
- PDV od 10%: 1.000.000 RSD
- Površina stana: 60 m²
- Pravo na povraćaj: 40 m²
Povraćaj = (40 ÷ 60) × 1.000.000 = 666.666 RSD
U ovom slučaju, kupac može očekivati povraćaj od oko 666.000 dinara.
Ako kupac ima supružnika i jedno dete, pravo se proširuje na 70 m². Ako je stan površine 65 m², povraćaj se obračunava na celokupan PDV, jer površina stana ne prelazi limit od 70 kvadrata.
Ukoliko se kupac prijavi sa supružnikom i dvoje dece, ima pravo na refundaciju za površinu do 85 kvadratnih metara.
Ograničenje površine postoji kako bi se subvencija zadržala u okviru osnovnih stambenih potreba i sprečilo korišćenje ove pogodnosti za luksuzne objekte većih kvadratura.
Koliko traje postupak povraćaja PDV-a i kako proveriti status zahteva?
Postupak povraćaja PDV-a počinje proverom dokumentacije i tačnosti podataka koje je kupac dostavio.
Nakon što Poreska uprava primi zahtev, pokreće se administrativna kontrola svih priloženih dokumenata, kao i upoređivanje podataka sa registrom investitora i lokalnim katastrima.
Zakonom nije propisan jedinstven rok u kojem mora biti doneto rešenje, ali je uobičajeno da se odluka donosi u periodu od 30 do 60 dana od dana prijema kompletnog zahteva.
Ukoliko se tokom provere utvrdi da je potrebna dopuna, Poreska uprava šalje pismeni poziv kupcu sa jasno navedenim rokom za dostavljanje dodatnih dokaza. Taj rok obično iznosi 8 dana.
Nakon što zahtev bude odobren, kupac dobija pisano rešenje o povraćaju PDV-a. Isplata se vrši na tekući račun koji je kupac naveo u zahtevu.
Uobičajeno je da sredstva budu preneta u roku od 15 dana od datuma donošenja rešenja.
Za proveru statusa zahteva, kupac može da se obrati nadležnoj filijali Poreske uprave u kojoj je podneo dokumentaciju. Informacije se mogu dobiti lično, telefonom ili putem elektronske pošte, uz obavezno navođenje broja predmeta ili datuma podnošenja.
Ukoliko kupac ne dobije odgovor u razumnom roku, može da zatraži pisanu potvrdu o fazi postupka, jer se tek od momenta prijema kompletne dokumentacije računa zvaničan rok za rešavanje.
Najčešće greške prilikom podnošenja zahteva
Povraćaj PDV-a je zakonsko pravo, ali ponekad kupci, iz nepažnje ili nedostatka informacija, naprave propuste koji im kasnije usporavaju ili onemogućavaju ostvarivanje refundacije.
Nepotpuna dokumentacija
Najčešći razlog za odbijanje zahteva jeste nepotpuna dokumentacija.
Kupci često zaborave da prilože dokaz o uplati cene, potvrdu o državljanstvu ili dokaz o zajedničkom prebivalištu članova domaćinstva.
Svaki dokument mora biti priložen u propisanom obliku, a kopije overene. Poreska uprava ne obrađuje zahteve koji nisu kompletni.
Kupovina od investitora koji nije u sistemu PDV-a
Kupac može da ostvari pravo na povraćaj samo ako kupuje stan od investitora koji je registrovan kao obveznik PDV-a. Ukoliko prodavac nije u sistemu PDV-a, porez se ne obračunava na računu, što automatski znači da nema ni osnova za refundaciju.
Zato je važno da pre potpisivanja ugovora kupac proveri PDV status investitora.
To se može učiniti putem zvanične evidencije Agencije za privredne registre ili direktnim uvidom u potvrdu o PDV registraciji koju investitor treba da dostavi.
Pogrešan obračun površine
Greške u obračunu površine stana česte su kada se u zahtevu ne precizira tačno kolika je kvadratura koja ulazi u povraćaj.
Ako površina premašuje zakonski limit, povraćaj se odobrava samo na deo do propisane granice, a pogrešno uneti podaci mogu dovesti do odbijanja zahteva.
Nedovoljno jasno razgraničena cena zemljišta i stana
Kada ugovor o kupoprodaji ne sadrži jasno razdvojenu cenu zemljišta od cene stambenog prostora, Poreska uprava ne može da utvrdi tačnu osnovicu za povraćaj. U takvim slučajevima kupac mora naknadno da dostavi objašnjenje ili aneks ugovora, što može znatno produžiti proceduru.
Nedovoljna kontrola ugovora i računa
Svaki račun mora sadržati stopu i iznos PDV-a, broj građevinske dozvole, površinu stana i ukupnu cenu. Ukoliko neki od ovih elemenata nedostaje, dokument nije validan.
Ugovor i račun predstavljaju osnovu za ceo postupak, pa je neophodno proveriti da su podaci usklađeni i potpuni.
Povraćaj PDV-a i druge poreske obaveze
Povraćaj PDV-a pri kupovini stana ne oslobađa kupca od ostalih poreskih obaveza koje mogu nastati tokom sticanja nepokretnosti, ali ih ni ne uvećava.
Ovaj povraćaj predstavlja odvojenu poresku pogodnost, nezavisnu od drugih oblika oporezivanja vezanih za promet nekretnina.
Odnos između PDV-a i poreza na prenos apsolutnih prava
Ova dva poreza se međusobno isključuju.
Kada se kupuje stan u novogradnji od investitora koji je u sistemu PDV-a, u cenu je već uključen PDV, pa se u tom slučaju ne plaća porez na prenos apsolutnih prava.
Suprotno tome, kada je u pitanju kupovina polovnih stanova između fizičkih lica, PDV se ne obračunava, već se plaća upravo ovaj porez.
Zato, ako se ostvaruje povraćaj PDV-a, to automatski znači da porez na prenos apsolutnih prava nije predmet plaćanja u toj transakciji.
Sistem je postavljen tako da spreči dvostruko oporezivanje istog prometa.
Dodatni troškovi i obaveze
Iako povraćaj PDV-a ne utiče na druge poreze, kupac mora računati na dodatne troškove koje zakon ne pokriva – kao što su takse za overu ugovora kod notara, troškovi upisa u katastar i eventualne naknade za obradu kredita ako se kupovina finansira putem banke.
Ovi izdaci nisu deo sistema PDV-a i ne mogu biti predmet refundacije.
Povraćaj PDV-a treba posmatrati kao finansijsko olakšanje prilikom prve kupovine stana, a ne kao opšte poresko oslobađanje.
Kada je dokumentacija uredna i transakcija sprovedena prema zakonu, kupac stiče pravo da povrati deo plaćenog poreza i tako smanji ukupni trošak svoje investicije.
Odbijanje zahteva i pravne mogućnosti kupca
Iako većina zahteva za povraćaj PDV-a bude pozitivno rešena, moguća je situacija da Poreska uprava donese odluku o odbijanju.
Kupac tada ne gubi pravo automatski, ali je potrebno ispraviti nedostatke ili iskoristiti zakonske mehanizme za zaštitu svojih interesa.
U tom slučaju potrebno je priložiti sve ispravne i dopunjene dokaze, uz novo pismo koje objašnjava promene u odnosu na prethodnu prijavu.
Poreska uprava tada pokreće novi postupak odlučivanja.
Preporučuje se da se sva komunikacija vodi pisanim putem i da se čuvaju svi dokazi o predaji dopuna, jer oni potvrđuju da je zahtev blagovremeno ponovo podnet.
Pravo na žalbu i dalje korake
Kupac koji smatra da je rešenje doneto neosnovano ima pravo da uloži žalbu Ministarstvu finansija – Sektoru za drugostepeni poreski postupak.
Rok za podnošenje žalbe je 15 dana od dana prijema rešenja. Žalba se podnosi preko Poreske uprave koja je donela odluku, a mora biti obrazložena i potkrepljena dokazima.
Ako ni nakon drugostepenog rešenja kupac ne bude zadovoljan, može pokrenuti upravni spor pred Upravnim sudom. To je poslednji pravni korak, ali u slučajevima kada su činjenice i dokazi jasni, obično nije potreban.
Važno je znati da žalbeni postupak ne utiče na mogućnost kasnije ponovne prijave. Čak i ako je zahtev odbijen, kupac može da ga obnovi čim ispravi greške i priloži validne dokaze.
Povraćaj PDV-a kao deo savesnog planiranja kupovine
Razumevanje postupka povraćaja PDV-a pri kupovini prvog stana deo je šireg finansijskog planiranja.
Zahtev za refundaciju može da se podnese najkasnije u roku od šest meseci od dana overe ugovora o kupoprodaji, a svako kašnjenje znači gubitak prava bez mogućnosti naknadnog podnošenja.
Taj rok je propisan pravilima Poreske uprave i predstavlja čestu tačku propusta među kupcima.
Povraćaj PDV-a, u zavisnosti od cene i veličine stana, kao i broja članova domaćinstva može iznositi nekoliko stotina hiljada dinara, što u mnogim slučajevima predstavlja iznos dovoljan da pokrije troškove notara, opremanja stana ili prvih rata stambenog kredita.
Kada se sve faze sprovedu uredno i na vreme, postupak povraćaja postaje deo racionalnog pristupa kupovini nekretnine.