Poslednjih godina, sve više ljudi u Srbiji iznajmljuje stanove – neki povremeno, neki redovno, ali veliki broj to i dalje radi bez ikakve prijave prihoda.
Jedan od razloga je i taj što mnogi stanodavci nisu sigurni kako procedura funkcioniše, a neki veruju da ih niko neće proveravati ako se zakup plaća u gotovini ili ako ugovor postoji samo usmeno.
Međutim, situacija se menja. Poreska uprava se sve manje oslanja na prijave građana i slučajne kontrole, a sve više koristi konkretne podatke: transakcije na računima, prijave boravka zakupaca, komunalne podatke, čak i oglasne stranice i digitalne tragove.
To znači da provera može doći i kada je ne očekujete. Neregistrovan prihod od zakupa postaje sve uočljiviji i sve rizičniji.
Ako izdajte stan, a prihod ne prijavljujete, rizikujete prekršajni postupak, obračun poreza unazad, kamatu i potencijalno i krivičnu odgovornost. Nije važno da li stan izdajete u gotovini, „na poverenje“ ili zakupac boravi bez ugovora. Sve može biti predmet kontrole.
U ovom tekstu čekaju vas konkretna pravila, propisi, kazne i procedure: kako izgleda legalno izdavanje stana, koliki se porez plaća, šta sve treba da prijavite i šta se dešava ako to ne uradite.
Zašto je važno prijaviti prihod od zakupa?
Zakonska obaveza prijave prihoda od izdavanja stanova nije nova, ali se tek poslednjih godina intenzivnije sprovodi. Prijava nije stvar izbora, već jasno definisana obaveza prema Zakonu o porezu na dohodak građana.
Ukoliko prihod ne prijavite, rizikujete visoke novčane kazne, ali se i izlažete retroaktivnoj naplati poreza, zateznim kamatama, pa čak i krivičnoj odgovornosti u slučaju da se utvrdi utaja poreza sa umišljajem.
Olakšavajuća okolnost je ta što prijavljivanje prihoda ne mora biti komplikovano ni skupo. Porez se plaća samo na neto prihod, nakon normiranih troškova, prijava se može podneti elektronski, a procedura je znatno pojednostavljena.
Ko je obveznik i šta se smatra prihodom od izdavanja?
Obveznik poreza je fizičko lice koje izdaje stan u zakup, bilo kao vlasnik, suvlasnik ili korisnik uz saglasnost vlasnika.
Kao prihod se smatra svaka uplata zakupnine, bez obzira na to da li se isplaćuje u gotovini ili na račun.
U prihod ulaze i svi dodatni iznosi ako se posebno naplaćuju – troškovi održavanja, nameštaj, internet.
Ne postoji minimalni prag ispod kog se prihod ne prijavljuje. Svaki prihod podleže prijavi.
Pravni okvir i osnovne obaveze
View this post on Instagram
Oporezivanje prihoda od izdavanja stanova regulisano je Članom 56. Zakona o porezu na dohodak građana.
Ovaj prihod se smatra prihodom od imovine, i kao takav podleže posebnom režimu oporezivanja.
Konkretno, prihod od zakupa stana se oporezuje po sledećim pravilima:
- Na oporezivu osnovicu (koja se dobija kada se od ukupne zakupnine odbije 25% normiranih troškova), obračunava se porez od 20%.
- Pored poreza, plaća se i lokalni prirez, Čija visina zavisi od mesta gde se stan nalazi (npr. u Beogradu je 10%, u nekim opštinama 0%).
To znači da se efektivno oporezuje 75% ukupne zakupnine, a stvarno poresko opterećenje se kreće između 15% i 16,5%, u zavisnosti od visine prireza.
Obaveze stanodavca nastupaju odmah po zaključenju ugovora. U roku od 30 dana, potrebno je:
Prijava se podnosi prema mestu gde se nepokretnost nalazi, a ne prema mestu prebivališta stanodavca.
Stanodavci moraju imati u vidu da se ove obaveze odnose i na privremene ugovore, kao i na zakup koji se produžava usmeno.
U slučaju nejasnoća ili tehničkih problema, moguće je dobiti pomoć u lokalnoj poreskoj filijali, ali je odgovornost za tačnost i blagovremenost prijave uvek na obvezniku.
Poreska osnovica, normirani troškovi i prirez
Prihod od izdavanja stana se ne oporezuje na ceo iznos zakupnine. Zakon prepoznaje troškove koje stanodavac ima u vezi sa iznajmljivanjem i zato dozvoljava normirani odbitak od 25%. To znači da se porez ne plaća na pun iznos zakupnine, već na 75% tog iznosa.
Na ovako obračunatu osnovicu primenjuju se sledeće stope:
- Porez na prihod od imovine u visini od 20%
- Lokalni prirez, koji se obračunava na iznos poreza i razlikuje se od opštine do opštine (u Beogradu iznosi 10%, što znači da se na 15.000 dinara poreza plaća dodatnih 1.500 dinara prireza)
Efektivno, ako uzmemo u obzir samo ove osnovne stope, ukupno poresko opterećenje na celokupnu zakupninu iznosi između 15% i 16,5%, u zavisnosti od lokalne stope prireza.
Na primer, ako zakupnina iznosi 50.000 dinara mesečno:
- Osnovica = 50.000 x 75% = 37.500 RSD
- Porez = 37.500 x 20% = 7.500 RSD
- Prirez (10%) = 750 RSD
- Ukupna obaveza mesečno = 8.250 RSD
Ovaj iznos se plaća mesečno ili jednokratno za duži period, uz odgovarajuću prijavu.
Praktično, stanodavac od 50.000 RSD prihoda zadrži oko 41.750 RSD, što znači da se oko 16,5% odvaja za obaveze prema državi.
Dokumentacija i ugovor o zakupu
Ugovor o zakupu je ključni dokument u procesu prijave prihoda od izdavanja stanova. Zakon zahteva da bude:
Bez overenog ugovora, nije moguće podneti validnu prijavu Poreskoj upravi. Overa se obavlja kod javnog beležnika (notara) i omogućava ugovoru pravnu snagu i dokazivost.
Ugovor mora da sadrži:
- podatke o zakupodavcu i zakupcu (ime i prezime, JMBG, adresa)
- tačnu adresu izdavanog stana
- iznos zakupnine i valutu u kojoj se plaća
- način i dinamiku plaćanja (npr. svakog prvog u mesecu, na račun ili u gotovini)
- trajanje zakupa i uslove prestanka ugovora
Osim ugovora, preporučuje se čuvanje dodatne dokumentacije:
- priznanice o uplati zakupnine
- bankovnog izvoda kao dokaza uplate ako se plaća na račun
- potvrde o prijemu gotovine ukoliko se plaća u kešu
- korespondencija vezana za zakup, posebno ako dođe do promene uslova
Vođenje evidencije o svim plaćanjima je naročito važno, jer u slučaju kontrole upravo ova dokumentacija može biti presudna za utvrđivanje tačnog iznosa prihoda i obračun obaveza.
Rokovi i postupak prijave prihoda
@vizijaracunovodstvosrbRazlika u poreskim obavezama između izdavanja stana „na dan“ i izdavanja na period duži od 30 dana Izdavanje stana „na dan“ (turistički najam) Tretira se kao: Ugostiteljska delatnost Obaveze: – Kategorizacija objekta (rešenje nadležnog organa) – Poreska prijava u roku od 15 dana od dobijanja rešenja – Porez po rešenju (član 84b Zakona o porezu na dohodak građana) – Boravišna taksa za goste 👉 Više formalnosti i obaveza, tretira se kao poslovna delatnost. Izdavanje stana na period duži od 30 dana (klasičan zakup) Tretira se kao: Pasivni prihod od zakupa nepokretnosti Obaveze: – Porez na prihod od zakupa: efektivna stopa 15% – Bez boravišne takse – Bez kategorizacije Poreska prijava: ▪︎ Ako su oba lica fizička – zakupodavac podnosi PP-OPO u roku od 30 dana ▪︎ Ako je zakupac pravno lice – ono podnosi PPP-PD i plaća porez umesto zakupodavca Ukratko: Izdavanje „na dan“ = ugostiteljska delatnost → složeniji režim, više obaveza Izdavanje preko 30 dana = klasičan zakup → jednostavniji poreski tretman U praksi: ako ne želite dodatne obaveze (kategorizaciju, boravišnu taksu, rešenja), izdavanje na duži period je administrativno jednostavnije.♬ original sound – Vizija Računovodstvo Srbija
Nakon što se ugovor zaključi, stanodavac ima zakonsku obavezu da u roku od 30 dana prijavi prihod Poreskoj upravi. U suprotnom, smatra se da prihod nije prijavljen, čak i ako zakupac uplaćuje redovno.
Prijava se podnosi:
- Lično, u filijali Poreske uprave nadležnoj prema mestu gde se nalazi nepokretnost. Preporučuje se da se prethodno zakaže termin.
- Elektronski, putem portala ePorezi. Za ovaj način podnošenja neophodan je kvalifikovani elektronski potpis i pristup sistemu.
Uz prijavu se podnosi obrazac PPDG-1, u kojem se unose:
Obrazac se podnosi na početku zakupa, a mora se ažurirati pri svakoj promeni relevantnih podataka: nova cena, novi zakupac, produženje ugovora, itd.
Greške u prijavi mogu se ispraviti naknadnim podnošenjem nove prijave, ali to treba učiniti pre nego što Poreska uprava pokrene bilo kakav nadzor. Ispravke se takođe vrše putem PPDG-1 obrasca, uz novo razjašnjenje podataka.
Važno je znati da prijava ugovora u MUP-u (na primer radi prijave boravka zakupca) ne zamenjuje poresku prijavu. To su dve potpuno različite procedure i ne treba ih mešati.
Mini vodič za elektronsku prijavu putem portala ePorezi
Elektronska prijava putem portala ePorezi omogućava da obaveze izmirite bez odlaska u Poresku upravu.
Evo osnovnih koraka:
- Pripremite dokumentaciju – overen ugovor o zakupu, važeći elektronski sertifikat i instalirane potrebne aplikacije za potpisivanje.
- Pristupite portalu ePorezi
- Prijavite se pomoću kvalifikovanog elektronskog sertifikata – putem USB tokena, smart kartice ili drugog važećeg uređaja.
- Izaberite sekciju ‘Poreske prijave’, zatim opciju za podnošenje obrasca PPDG-1.
- Popunite obrazac – unosite lične podatke, adresu nekretnine, iznos zakupnine, trajanje zakupa, način plaćanja, osnovicu, porez i prirez.
- Priložite skenirani ugovor o zakupu (u PDF formatu).
- Elektronski potpišite prijavu i pošaljite.
- Sačuvajte potvrdu o uspešnom podnošenju – sistem izdaje elektronski potvrđen dokument (zeleni pečat).
Ako niste sigurni kako da popunite pojedine stavke, možete koristiti uputstva sa sajta Poreske uprave ili kontaktirati poresko savetovalište.
Kazne i posledice neprijavljivanja
Neprijavljivanje prihoda od zakupa predstavlja poreski prekršaj i, u određenim slučajevima, osnov za pokretanje krivičnog postupka. Posledice zavise od dužine perioda u kojem prihod nije prijavljivan, visine iznosa, kao i od toga da li je utaja bila namerna.
Novčane kazne za fizička lica
Prema članu 180. Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji:
- Za nepodnošenje poreske prijave u zakonskom roku propisana je novčana kazna od 5.000 do 150.000 dinara.
- Ako stanodavac ne vodi tačnu evidenciju ili onemogući poresku kontrolu, kazne se mogu dodatno uvećati.
Retroaktivna naplata poreza
Poreska uprava ima pravo da izvrši retroaktivnu naplatu poreza za period u kojem prihod nije prijavljen.
U praksi se najčešće kontroliše period do 5 godina unazad, ali ako postoje materijalni dokazi (recimo bankovni izvod), moguće je proširenje i na raniji period.
Za svaki mesec se posebno obračunava:
Zatezna kamata
Na sve neplaćene iznose poreza obračunava se zatezna kamata, po stopi koju objavljuje Narodna banka Srbije. Kamata se obračunava od datuma kada je porez trebalo da bude plaćen, do datuma stvarne uplate.
Način obračuna:
Za svaki mesec u kojem prihod nije bio prijavljen, Poreska uprava:
- utvrđuje osnovicu (na osnovu ugovora, bankovnih izveštaja, tržišnih cena ili izjava zakupca)
- obračunava porez od 20% i prirez prema mestu nepokretnosti
- računa zateznu kamatu na iznos poreza od datuma kada je obaveza trebalo da bude plaćena.
Kamata se obračunava na dnevnom nivou, u skladu sa godišnjom zateznom kamatnom stopom koju objavljuje Narodna banka Srbije.
Trenutna godišnja stopa iznosi oko 11,75%, ali može varirati.
Krivična odgovornost
U slučaju da se utvrdi da je prihod svesno skrivan sa ciljem izbegavanja plaćanja poreza, moguće je pokretanje krivičnog postupka za utaju poreza, u skladu sa članom 225. Krivičnog zakonika. Kazne mogu uključivati:
Za kvalifikovane oblike dela (visoka šteta, organizovana utaja), kazne su znatno oštrije.
Praktična implikacija
Poreska uprava sve češće koristi dostupne podatke iz banaka, katastara, MUP-a i digitalnih izvora kao što su oglasne platforme, što joj omogućava da precizno identifikuje neprijavljene prihode.
Kazna može biti izrečena i kada zakupac sam prijavi boravak, a stanodavac nije izvršio prijavu prihoda.
Zato je važno ne oslanjati se na to da „kontrole nisu česte“, već sve obaveze izmiriti u skladu sa zakonom.
U suprotnom, posledice mogu biti višestruke – finansijske, prekršajne i krivične.
Rok zastarelosti
Prema Zakonu o poreskom postupku i poreskoj administraciji, zastarelost za naplatu poreza nastupa nakon 5 godina, računajući od kraja godine u kojoj je obaveza nastala.
Međutim, svaka aktivnost Poreske uprave (npr. poziv, dopis, inspekcija) prekida zastarelost i pokreće novi rok.
Kako nadzor funkcioniše u praksi?
Poreska uprava ima širok spektar alata i izvora koje koristi za identifikaciju neprijavljenih prihoda od zakupa.
Kontrola ne zavisi isključivo od prijava, već i od upoređivanja podataka iz različitih registara:
- Prijava boravka zakupca u MUP-u – kada zakupac prijavi adresu stanovanja, a za tu adresu ne postoji poreska prijava prihoda od zakupa.
- Podaci iz banaka – transakcije koje ukazuju na redovne mesečne uplate od fizičkog lica mogu biti signal za dodatnu proveru.
- Katastar i RGZ – proverava se ko je vlasnik nepokretnosti i da li su njegovi podaci usklađeni sa poreskim evidencijama.
- Oglasne platforme i portali – stanovi koji su oglašavani online, a za koje nema prijavljenog poreza na prihod od zakupa, mogu biti predmet kontrole.
- Unakrsna kontrola prihoda – ako poreski obveznik ne prijavljuje prihode, a ima značajne novčane tokove, pokreće se ispitivanje porekla imovine.
Inspektori Poreske uprave često vrše kontrole nasumično, ali i po prijavi građana ili zakupaca. Kontrola se najčešće sprovodi u vidu poziva za davanje izjava i dostavljanje dokumentacije.Najčešći signali rizika koje institucije prate
Određeni obrasci ponašanja automatski povećavaju verovatnoću da Poreska uprava pokrene nadzor. Među najčešćim signalima rizika su:
- Prijava boravka zakupca bez poreske prijave stanodavca
- Oglašavanje stana na više platformi bez evidentiranog prihoda
- Stalni ili periodični prilivi novca iz istog izvora bez pokrića u prijavljenim prihodima
- Prijave trećih lica – komšija, nezadovoljnih zakupaca, bivših partnera
- Često menjanje zakupaca bez novih poreskih prijava
- Stanovi u atraktivnim delovima grada bez evidentirane ekonomske aktivnosti
Na osnovu ovih indikatora, Poreska uprava može poslati obaveštenje o započinjanju nadzora, zatražiti dostavljanje dokumentacije ili čak pokrenuti kontrolu na terenu.
Kako regularizovati status ako prihod nije prijavljen?
Ako prihod nije prijavljen na vreme, ali vlasnik želi da izbegne prekršajni postupak, postoji mogućnost dobrovoljne prijave. U tom slučaju, važno je:
Poreska uprava može, ali ne mora, da pokrene prekršajni postupak. Ako prijava deluje kao pokušaj izbegavanja kazne nakon što je započeta kontrola, verovatnoća sankcija je veća.
Zato je važno da se postupak pokrene pre nego što stigne poziv ili obaveštenje od strane institucije.
Ispravka ranijih perioda i vođenje evidencije
U slučaju da je prihod delimično prijavljen ili su iznosi pogrešno uneti, moguća je ispravka ranijih prijava. To se radi:
- podnošenjem nove poreske prijave za konkretni period
- uz obrazloženje i dokaznu dokumentaciju (npr. novi ugovor, priznanice)
Takođe, preporučuje se da se uspostavi uredna interna evidencija:
Ova evidencija olakšava kontrolu i omogućava lakšu odbranu u slučaju spora.
Kako da izdavanje stana bude legalan izvor prihoda?
Izdavanje stana može biti stabilan i legalan izvor prihoda, ali samo ako je pravilno prijavljen i vođen kroz zakonom predviđene kanale.
Za stanodavce koji izdaju kratkoročno preko platformi poput Airbnb-a ili Booking-a, obaveze su dodatne – morate biti registrovani, posedovati kategorizaciju i prijavljivati svakog gosta putem eTurista. To je ugostiteljska delatnost, ne običan zakup.
Bez obzira da li zarađujete mesečno ili sezonski, zakon jasno prepoznaje prihod – i očekuje da ga prijavite. Nadzor postoji, alati kontrole postoje, a neznanje i neažurnost nisu opravdanje pred zakonom.
Ako već izdajete stan, uradite to odgovorno. Prijavom štitite sebe – ne samo od kazni, već i od neželjenih komplikacija i posledica.
Ukoliko niste sigurni u neki deo procedure, konsultujte se sa advokatom. Ogrešenje o poreski sistem košta više nego konsultacija sa stručnim licem.