Ko ima pravo na poresko oslobađanje pri kupovini prve nekretnine?

Kupovina prve nekretnine ne znači samo posedovanje stana ili kuće.

Ona označava ulazak u novu životnu fazu, sa nadom da će sve dobro proći, da će sa kupovinom sopstvenog krova nad glavom sve u životu krenuti na bolje.

Ovaj proces, koliko je radostan, ispunjen uzbuđenjem i očekivanjima, toliko uključuje i strahove, gomilu pitanja i niz administrativnih prepreka.

Kada se prvi put nađete u procesu kupovine stana, vrlo brzo shvatite da sama cena kvadrata nije jedino što treba da vas brine. Čekaju vas i takse, porezi, notari, papiri koje vam niko nije objasnio, a svaki od tih troškova vam dodatno zateže budžet.

Zato je važno da znate ovo: zakon u Srbiji omogućava da pri kupovini prve nekretnine dobijete potpuno oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava, i to do 40 kvadrata za vas, plus 15 kvadrata za svakog člana domaćinstva koji ispunjava određene uslove.

To može da vam uštedi i preko 1.000 evra, ali samo ako ispoštujete sve uslove i znate tačno šta treba da uradite.

Ovaj tekst vas vodi kroz ceo taj proces.

Pokazaćemo vam šta vam sve treba od papira, gde da ih predate, ko tačno ima pravo na poresko oslobađanje i kako da to pravo ostvarite bez greške.

Šta je porez na prenos apsolutnih prava?

Pun naziv ove olakšice koje možete ostvariti pri kupovini prve nekretnine glasi: oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava. 

Evo šta to zapravo znači, odnosno, šta podrazumeva to pravo i kako funkcioniše.

Porez na prenos apsolutnih prava je porez koji plaća kupac kada kupuje nepokretnost od fizičkog lica (dakle, ne od investitora). Iznosi 2,5% od ugovorene kupoprodajne cene i zakonska je obaveza da se plati u roku od 15 dana od dana prijema rešenja Poreske uprave.

Kada zakon kaže da ste „oslobođeni od plaćanja“, to znači da nećete platiti taj porez za deo površine stana, ili eventualno za celu, ako se uklapate u kvadraturu za oslobađanje.

Drugim rečima – država vam priznaje da prvi put rešavate stambeno pitanje i omogućava vam da to uradite uz manji finansijski pritisak.

Ako se ne prijavite za ovu olakšicu ili ne ispunite uslove, plaćate puni iznos poreza, bez izuzetka. Zato je važno biti svestan ovog prava i iskorititi ga dok je moguće.

Uslovi za oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava

Prema Zakonu o porezima na imovinu Republike Srbije, fizičko lice koje kupuje prvi stan može biti oslobođeno plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava pod sledećim uslovima:

• Kupac je punoletni državljanin Republike Srbije sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije.
• Od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji nije imao u svojini ili susvojini stan na teritoriji Republike Srbije.
• Nije bio član porodičnog domaćinstva drugog lica koje je ostvarilo pravo na poresko oslobađanje ili refundaciju PDV-a po osnovu kupovine prvog stana.

Oslobađanje se odnosi na površinu stana do 40 m² za kupca, uz dodatnih 15 m² po članu porodičnog domaćinstva koji ispunjava iste uslove.

Sve ovo znači da je poresko oslobađanje ostupno svim građanima koji ispunjavaju navedene uslove, bez obzira na godine, zanimanje ili zdravstveni status.

Međutim, važno je napomenuti da ne postoje posebne olakšice za marginalizovane grupe kao što su osobe sa invaliditetom, hronični bolesnici, studenti ili mladi roditelji.

Svi se tretiraju jednako u skladu sa zakonskim odredbama.

Kako ostvariti pravo na poresko oslobađanje – korak po korak

Pravo na poresko oslobađanje se ne ostvaruje automatski.

Iako zakon to omogućava, vi kao kupac nekretnine morate sami podneti zahtev i dostaviti odgovarajuću dokumentaciju u zakonskom roku.

Evo tačno šta treba da uradite i kako da sve prođe glatko.

1. Prikupite potrebnu dokumentaciju

Dokumentacija se podnosi Poreskoj upravi – fizički ili elektronski (preko ePorezi sistema), i mora biti potpuna i uredna. Pre nego što se uputite ka Poreskoj upravi, pripremite sledeće:

• Overenu kopiju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, koja se overava se kod javnog beležnika.
• Uverenje o državljanstvu Republike Srbije, ne starije od 6 meseci.
• Uverenje o prebivalištu, koje izdaje MUP, po mestu stanovanja.
• Izvod iz matične knjige rođenih
• Overenu izjavu da kupac kupuje svoj prvi stan, koja se može overiti kod notara ili sudski
• Dokaz da drugi članovi domaćinstva nisu koristili poresko oslobađanje, dnosno uverenje Poreske uprave, koje se pribavlja za sve punoletne članove domaćinstva.
• Obrazac PPI-4 – poreska prijava za prenos apsolutnih prava, dostupna na sajtu Poreske uprave, može se popuniti elektronski,

2. Podnesite prijavu Poreskoj upravi

Prijavu podnosite nadležnoj organizacionoj jedinici Poreske uprave prema mestu gde se nekretnina nalazi, ne prema vašem prebivalištu. Možete to uraditi:

• lično, na šalteru
• poštom (preporučeno s povratnicom)
• elektronski (ako imate otvoren nalog na ePorezi platformi.)

3. Poštujte rokove

Rok za podnošenje prijave je 30 dana od dana overe ugovora o kupoprodaji kod notara. Ukoliko zakasnite, gubite pravo na poresko oslobađanje.

4. Sačekajte rešenje

Nakon što Poreska uprava pregleda dokumentaciju i proveri da li ispunjavate uslove za ostvarivanje ovog prava, doneće rešenje o oslobađanju od plaćanja poreza. Ako postoji razlika u kvadraturi (npr. deo stana je iznad limita oslobađanja), dobićete i rešenje o plaćanju poreza za taj deo.

5. Uplatite, ako postoji obaveza

Ako stan ima više kvadrata od onoga što vam zakon priznaje za oslobađanje, Poreska uprava će obračunati porez na razliku i dostaviti rešenje s iznosom i instrukcijama za uplatu.

Rok za uplatu ovog „zaostalog” poreza koji ne potpada pod oslobađanje je 15 dana od dana prijema rešenja.

Troškovi procedure oslobađanja od poreza

Kao i svaka administrativna procedura, i ova sa sobom nosi neke troškove. Srećom, oni nisu veliki. Evo šta se sve plaća i koliko:

• Overa ugovora o kupoprodaji kod notara:
  Cena zavisi od vrednosti nekretnine i tarifnika notara, ali se kreće od 0,1% do 0,3% od vrednosti ugovora, plus PDV.
• Overa izjave da kupujete prvi stan:
  Oko 1.500 RSD.
• Uverenje o državljanstvu:
  Oko 500 RSD.
• Uverenje o prebivalištu:
  Oko 500 RSD.
• Izvod iz matične knjige rođenih:
  Oko 500 RSD.
• Overa kopija dokumenata:
  Oko 100 RSD po dokumentu.

Znamo da cela ova procedura deluje kao plivanje u hrpi papira, i jeste, ali ako sve pripremite na vreme i pratite redosled i rokove, sve može biti završeno prilično brzo.

Primer računice: Koliko stvarno možete uštedeti?

Zamislimo da kupujete stan od 70 m² po ceni od 1.000 evra po kvadratu, što ukupno iznosi 70.000 evra.

• Poresko oslobađanje, hipotetički, izgleda ovako:
  • Za vas kao kupca: 40 m²
  • Za jednog člana domaćinstva (npr. supružnika): 15 m².
  • Ukupno oslobađanje: 55 m².
• Oporeziva površina: 70 m² – 55 m² = 15 m².
• Porez na prenos apsolutnih prava: 15 m² x 1.000 evra x 2.5% = 375 evra.

U ovom slučaju, umesto da platite 1.750 € (70 m² x 1.000 € x 2.5%), plaćate samo 375 evra, što znači da ste uštedeli 1.375 evra.

Bonus – šta sve plaćate osim kvadrata?

Kupoprodajna cena kvadrata je samo vrh novčanog brega koji vas čeka pri kupovini stana.

Kada kupujete nekretninu, pogotovo prvi put, lako je prevideti dodatne troškove koji se kriju iza oglasa.

U nekim slučajevima, oni mogu iznositi i nekoliko hiljada evra.

Zbog toga je važno da ih znate unapred, kako biste izbegli neprijatna iznenađenja i znali koliko vam zaista treba novca da zatvorite ceo proces.

Evo pregleda najčešćih dodatnih troškova:

1. Notarske takse

Notar overava kupoprodajni ugovor i izrada tog ugovora se takođe naplaćuje.

Trošak zavisi od vrednosti stana i kreće se otprilike između 0,1% i 0,3% od ukupne cene nekretnine, plus PDV.

2. Troškovi izrade ugovora

Ako angažujete advokata da sastavi ugovor (što nije obavezno ako notar to radi), trošak se kreće od 100 do 300 €, u zavisnosti od advokata i kompleksnosti ugovora.

3. Troškovi upisa u katastar

Posle overe ugovora, stan treba upisati u katastar.

Taksa za upis prava svojine u RGZ iznosi oko 5.000 RSD, a ako radite preko agenta ili advokata, očekujte i dodatni trošak.

4. Administrativne i sudske takse

Među koje spadaju:

• Uverenja ( o državljanstvu, o prebivalištu, izvod iz MKR…): približno 1.500 RSD ukupno.
• Overe izjava i kopija dokumenata: oko 1.000 RSD
• Poštanski troškovi, izvod iz katastra, taksa za identifikaciju objekta: približno 1.000 do 2.000 RSD.

5.  Neplanirani troškovi

U praksi, mnogi ljudi angažuju posrednika, odnosno agenciju za pronalazak stana, čija provizija često iznosi 2% do 3% od vrednosti nekretnine, što je još dodatnih 1.000 do 2.000 evra, ukoliko to niste ugovorili drugačije.

Iako pravo na poresko oslobađanje može da vam uštedi ozbiljan novac, realni troškovi kupovine stana obuhvataju čitav niz stavki kojih treba biti svestan i planirati ih unapred.

Neka stan ne bude skuplji nego što mora

Radost zbog kupovine prvog stana ili kuće često ostane u senci birokratije, čekanja u redovima, silnih papira i ,,sitnih” troškova sa strane koji, za one slabije obaveštene, mogu da budu pravo iznenađenje i izazovu nepotrebnu paniku i stres.

Ako već morate da potrošite sav taj dodatni novac, ne morate da izdvajate i za porez na punu kvadraturu.

Pravo na poresko oslobađanje je vaše pravo koje treba da prepoznate i iskoristite na vreme.

Zvuči komplikovano, ali zapravo, i nije tako strašno, ako sračunate da može da vam uštedi 1000 i više evra.

Potrebno je samo strpljenje (kao i za svu administraciju u Srbiji, nažalost), organizacija i prave informacije.

Na taj način, novac koji biste dali na porez ostavljate u ,,slamarici”, taman za početak života u, ovoga puta, vašem stanu ili kući.

Ne dajte da vas birokratija obeshrabri. Vi ste vlasnik svoje budućnosti i svojih finansija.

Stan će vas koštati, ali to ne znači da morate da bacite suvišni dinar u bunar.