Porez na prvu nekretninu zavisi od toga da li kupac kupuje stan u novogradnji ili starogradnji. Kod kupovine novoizgrađenog stana postoji mogućnost povraćaja PDV-a, dok se kod kupovine starogradnje može ostvariti oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava.
PDV na promet novoizgrađenih stanova iznosi 10%, dok stopa poreza na prenos apsolutnih prava kod starogradnje iznosi 2,5%.
Ove dve olakšice ne mogu se koristiti više puta. Kupac koji jednom iskoristi povraćaj PDV-a ili oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava više nema pravo da istu pogodnost koristi pri nekoj narednoj kupovini.
Zbog toga je pre zaključenja ugovora važno proveriti da li kupac ispunjava uslove, da li nekretnina ima odgovarajući status i koja dokumentacija će biti potrebna.
Šta se smatra prvom nekretninom?
Da bi kupac mogao da ostvari olakšicu za porez na prvu nekretninu, mora biti punoletni državljanin Republike Srbije sa prebivalištem u Srbiji.
Osnovni uslov je da kupac od 1. jula 2006. godine do dana kupovine nije imao stan ili porodičnu stambenu zgradu u vlasništvu ili suvlasništvu na teritoriji Srbije.
Ovaj uslov se primenjuje strogo. Čak i mali suvlasnički deo nekretnine može isključiti pravo na olakšicu. Nije od značaja da li je taj deo stečen kupovinom, poklonom ili nasleđivanjem.
Pravo može biti izgubljeno i kada je kupac takvu nekretninu kasnije prodao, poklonio ili na drugi način preneo na drugo lice. Bitno je da li je od 1. jula 2006. godine u bilo kom trenutku bio vlasnik ili suvlasnik stana ili kuće.
Olakšica se odnosi na stambene nekretnine. Ne primenjuje se na poslovne prostore, lokale, garaže koje se kupuju odvojeno, kao ni na jedinice koje su u dokumentaciji označene kao apartmani, čak i kada se u praksi koriste za stanovanje.
Pre kupovine je zato potrebno proveriti kako je nekretnina evidentirana u katastru, građevinskoj dozvoli, upotrebnoj dozvoli i dokumentaciji investitora.
Povraćaj PDV-a za novogradnju
Kupac prve nekretnine može tražiti povraćaj PDV-a kada kupuje novoizgrađeni stan direktno od investitora koji je obveznik PDV-a.
Stan mora biti prethodno neprometovan. To znači da se pravo po pravilu odnosi na prvu prodaju stana nakon izgradnje. Ako je stan već bio predmet ranijeg prometa, kupac najčešće neće imati pravo na refundaciju PDV-a po osnovu kupovine prvog stana.
Investitor mora izdati konačni račun na kojem je PDV jasno iskazan. Ako račun ne sadrži podatke o poreskoj osnovici, stopi i iznosu PDV-a, Poreska uprava može tražiti dopunu dokumentacije.
Kupoprodajna cena sa PDV-om mora biti u potpunosti plaćena na bankovni račun prodavca. Plaćanje u gotovini nije dovoljan dokaz za ostvarivanje prava na povraćaj.
Kao dokaz o uplati mogu se koristiti:
- nalog za prenos sredstava
- bankarski izvod
- potvrda banke
- dokumentacija o isplati stambenog kredita
- potvrda investitora o izmirenju celokupne kupoprodajne cene
Povraćaj PDV-a moguć je i kada se stan kupuje putem stambenog kredita. Važno je da postoji jasan trag o prenosu novca na račun investitora i dokaz da je ugovorena cena u potpunosti izmirena.
Kupac može u zahtev uključiti i članove porodičnog domaćinstva, ali to ima dugoročne posledice. Član domaćinstva koji bude uračunat u refundaciju kasnije ne može ponovo koristiti povraćaj PDV-a niti oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava pri kupovini sopstvene prve nekretnine.
Zbog toga uključivanje članova domaćinstva ne treba posmatrati samo kao način da se poveća iznos refundacije. Potrebno je proceniti da li će toj osobi pravo na olakšicu možda biti značajnije u budućnosti.
Kolika kvadratura podleže povraćaju?
Kupac prve nekretnine ima pravo na povraćaj PDV-a za površinu do 40 m².
Za svakog kvalifikovanog člana porodičnog domaćinstva može se priznati dodatnih 15 m². Član domaćinstva mora da ispunjava propisane uslove, uključujući uslov da od 1. jula 2006. godine nije posedovao stambenu nekretninu u Srbiji.
Članovi domaćinstva moraju živeti sa kupcem i imati prijavljeno prebivalište na istoj adresi u trenutku zaključenja kupoprodajnog ugovora.
Na primer, priznata površina može iznositi:
| Broj osoba | Priznata površina |
|---|---|
| Kupac | 40 m² |
| Kupac i jedan kvalifikovani član domaćinstva | 55 m² |
| Kupac i dva kvalifikovana člana domaćinstva | 70 m² |
| Kupac i tri kvalifikovana člana domaćinstva | 85 m² |
Ako je kupljeni stan manji od priznate površine, povraćaj se obračunava samo prema stvarnoj površini stana.
Ako je stan veći od priznate kvadrature, PDV se vraća srazmerno delu površine za koji postoji pravo. Kupac, dakle, ne gubi potpuno pravo na povraćaj samo zato što je kupio veći stan.
Maksimalni novčani iznos povraćaja nije unapred određen.
On zavisi od:
- ukupne cene stana
- cene po kvadratnom metru
- površine stana
- priznate površine za kupca
- broja kvalifikovanih članova domaćinstva
Kada je PDV već uračunat u prodajnu cenu, njegov deo se okvirno može izračunati tako što se cena sa PDV-om pomnoži sa 9,0909%.
Na primer, ako je ukupna cena stana sa PDV-om 110.000 evra, deo koji predstavlja PDV iznosi približno 10.000 evra. Ako kupac ima pravo na refundaciju samo za deo ukupne površine, iznos se dalje određuje srazmerno priznatoj kvadraturi.
Konačan obračun vrši Poreska uprava na osnovu računa investitora, površine stana i dostavljene dokumentacije.
Potrebna dokumentacija
Zahtev za povraćaj PDV-a mora biti potkrepljen kompletnom dokumentacijom. Nedostatak jednog dokumenta može dovesti do zahteva za dopunu i produžiti ceo postupak.
Najčešće se podnose popunjen RFN obrazac i notarski overena izjava na obrascu IKPS-PDV, koji možete naći ovde.
Uz zahtev se prilažu i dokumenti koji potvrđuju kupovinu i plaćanje stana:
- original ili overena kopija kupoprodajnog ugovora
- konačni račun investitora sa jasno iskazanim PDV-om
- potvrda investitora da je kupoprodajna cena u potpunosti plaćena
- bankarski nalog, izvod ili potvrda o prenosu sredstava na račun prodavca
- dokumentacija banke ako je stan kupljen putem kredita
- kopija kartice dinarskog računa na koji će refundacija biti uplaćena
Kupac mora da dostavi i ličnu dokumentaciju:
- izvod iz matične knjige rođenih
- uverenje o državljanstvu
- kopiju lične karte
- dokaz o prebivalištu
- dokaz o kretanju prebivališta od 1. jula 2006. godine
Potrebna su i uverenja nadležnih lokalnih poreskih organa iz svih opština u kojima je kupac imao prijavljeno prebivalište od 1. jula 2006. godine.
Ovim dokumentima se potvrđuje da kupac nije bio obveznik poreza na imovinu po osnovu vlasništva nad stanom ili kućom.
U zavisnosti od konkretnog slučaja, Poreska uprava može tražiti i:
- građevinsku dozvolu
- upotrebnu dozvolu
- zapisnik o primopredaji stana
- dokumentaciju investitora
- dodatne dokaze o statusu i prvoj prodaji nekretnine
- potvrdu o načinu i dinamici plaćanja
Ako se u refundaciju uključuju članovi domaćinstva, za svakog od njih potrebno je dostaviti dokaze o:
- srodstvu sa kupcem
- prebivalištu na istoj adresi
- državljanstvu
- kretanju prebivališta
- neposedovanju stambene nekretnine od 1. jula 2006. godine
Dokumentacija se može razlikovati u zavisnosti od nadležne filijale, statusa nekretnine i načina finansiranja kupovine. Zbog toga je korisno pre podnošenja zahteva proveriti spisak dokumenata kod nadležne Poreske uprave.
Postupak i rokovi
Zahtev za povraćaj PDV na nekretninu
Zahtev za povraćaj PDV-a podnosi se nadležnoj filijali Poreske uprave prema mestu prebivališta kupca ili prema pravilima nadležnosti koja važe za konkretan postupak.
Zahtev treba podneti tek kada su ispunjeni svi uslovi, posebno kada je kupoprodajna cena u potpunosti plaćena i kada je investitor izdao konačni račun sa iskazanim PDV-om.
Poreska uprava tokom postupka proverava:
- identitet i status kupca
- prethodno vlasništvo kupca
- podatke o članovima domaćinstva
- prijavljeno prebivalište
- dokumentaciju investitora
- status nekretnine
- površinu za koju se traži refundacija
- iznos obračunatog i plaćenog PDV-a
- način plaćanja kupoprodajne cene
Rok za donošenje rešenja je 30 dana od dana kada je podnet uredan i potpun zahtev. Ako je rešenje pozitivno, povraćaj bi trebalo da bude izvršen u roku od dodatnih 15 dana na dinarski račun kupca.
Ovi rokovi počinju da teku tek kada je zahtev potpun. Ako Poreska uprava zatraži dopunu, postupak može trajati duže.
Najčešći razlozi za produženje postupka su nedostajuća uverenja iz pojedinih opština, nejasni dokazi o uplati, neusaglašeni podaci o adresama, nepotpuna dokumentacija investitora i nepravilno popunjeni obrasci.
Kupac treba da sačuva kopiju celokupne dokumentacije i dokaz da je zahtev predat. Ukoliko dobije poziv za dopunu, dokumente treba dostaviti u ostavljenom roku.
Zaključak
Porez na prvu nekretninu ne primenjuje se na isti način kod svake kupovine. Kod novogradnje kupac može ostvariti povraćaj PDV-a, dok kod starogradnje može tražiti oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava.
Pravo na olakšicu zavisi od prethodnog vlasništva kupca, državljanstva, prebivališta, statusa nekretnine, statusa investitora, priznate kvadrature, načina plaćanja i potpunosti dokumentacije.
Kod novogradnje je posebno važno da je stan kupljen direktno od investitora koji je obveznik PDV-a, da je PDV iskazan na konačnom računu i da je puna cena uplaćena na bankovni račun prodavca.
Ivan Potkonjak je finansijski savetnik sa godinama prakse u radu sa privatnim klijentima i kompanijama. Pisao je za domaće medije o temama ličnih finansija, investiranja i upravljanja imovinom.