Kupovina nekretnine već godinama predstavlja jedan od najpopularnijih oblika investiranja u Srbiji. Razlog za to je prvenstveno nerazvijenost Beogradske berze i drugih oblika ulaganja, kao i veoma niski porezi na imovinu.
Bilo da je reč o stanu za izdavanje, poslovnom prostoru ili zemljištu koje bi u budućnosti moglo da dobije na vrednosti, investitori često polaze od pretpostavke da je nekretnina sigurna investicija.
Međutim, čak i kada nekretnina deluje kao dobra prilika, pravni rizici mogu značajno uticati na isplativost ulaganja.
Iako se u praksi najviše pažnje poklanja lokaciji, ceni i potencijalnom prinosu od izdavanja, pravna sigurnost je jednako važan faktor. Nekretnina sa nerešenim imovinsko-pravnim odnosima ili skrivenim teretima može pretvoriti naizgled dobru investiciju u dugotrajan i skup problem.
Provera vlasništva kao prvi i najvažniji korak
Jedna od osnovnih provera odnosi se na utvrđivanje ko je stvarni vlasnik nekretnine. Ova informacija se najčešće proverava u listu nepokretnosti, gde se vidi da li je prodavac upisan kao vlasnik i sa kojim obimom prava raspolaže.
U praksi se dešava da osoba koja prodaje nekretninu nije jedini vlasnik ili da postoji više suvlasnika. U takvim situacijama neophodno je utvrditi da li svi vlasnici daju saglasnost za prodaju. Ukoliko to nije slučaj, može doći do ozbiljnih komplikacija nakon zaključenja ugovora.
Posebnu pažnju treba obratiti i na osnov sticanja vlasništva.
Važno je proveriti da li je prodavac nekretninu stekao na zakonit način i da li postoje potencijalni sporovi koji bi mogli dovesti u pitanje njegovo pravo raspolaganja.
Mnogi problemi koji se javljaju nakon kupovine mogli su biti otkriveni na vreme, uz odgovarajuću pravnu analizu dokumentacije i statusa nepokretnosti. Upravo zato se veliki broj kupaca obraća stručnjacima kao što je Advokatska kancelarija LLD kako bi pre donošenja konačne odluke proverili sve relevantne činjenice.
View this post on Instagram
Da li na nekretnini postoje tereti?
Čak i kada je vlasništvo uredno, sledeći korak je provera da li na nekretnini postoje određeni tereti ili ograničenja. Hipoteke su jedan od najčešćih primera.
Ukoliko je nekretnina opterećena hipotekom, potrebno je jasno utvrditi na koji način će ona biti izbrisana i da li će kupac preuzeti određene obaveze prema banci.
Pored hipoteka, mogu postojati i druge vrste tereta, kao što su: zabeležbe sudskih sporova, zabrane otuđenja i opterećenja, prava službenosti, izvršni postupci, privremene mere nadležnih organa…
Investitor koji ne proveri ove podatke može se suočiti sa neočekivanim problemima tek nakon što postane vlasnik nekretnine.
Provera legalnosti objekta
Kada se kupuje stan, kuća ili poslovni prostor, važno je proveriti da li je objekat izgrađen u skladu sa propisima, odnosno da li poseduje građevinsku i upotrebnu dozvolu, odnosno da li je priključen na elektro-komunalnu mrežu.
U pojedinim slučajevima deo objekta može biti dograđen bez potrebnih dozvola ili se stvarno stanje na terenu ne poklapa sa podacima iz evidencija. Takve situacije mogu otežati kasniju prodaju nekretnine, dobijanje kredita ili realizaciju planiranih investicija.
Zbog toga je korisno proveriti:
- građevinsku dozvolu;
- upotrebnu dozvolu;
- podatke iz katastra;
- usklađenost dokumentacije sa stvarnim stanjem.
Što je investicija veća, značaj ovih provera postaje još izraženiji!
Posebna pažnja kod novogradnje
Kupovina stana u novogradnji često deluje jednostavnije jer se nekretnina kupuje direktno od investitora. Ipak, ni u tim situacijama ne treba preskakati pravnu analizu. U praksi se deo novogradnje nikada ne upiše u katastru, upravo zbog toga što objekat ne dobije upotrebnu dozvolu i potrebnu saglasnost za upis u katastar.
Pre svega, potrebno je proveriti status investitora i dokumentaciju vezanu za projekat. Važno je utvrditi da li postoje odgovarajuće dozvole, da li je zemljište na kojem se gradi uredno i da li su ispunjeni zakonski uslovi za izgradnju.
Bilo bi poželjno proveriti i samog investitora, da li je imao neke projekte iza sebe, da li su ti objekti dobili upotrebnu dozvolu i da li su upisani u katastar.
Često se dešavaju prevare gde se kao investitor pojavljuje firma koja za prvi projekat ima upravo taj objekat koji vama prodaje. Razlog za to je što investitori često osnuju posebno pravno lice (SPV) za svaki objekat koji grade. Na taj način, nakon izgradnje objekta promene vlasničku strukturu (najčešće prodaju udele nekom fizičkom ili pravnom licu) i izbegnu svaku dalju odgovornost u vezi sa tim objektom.
Takođe, ugovori koje investitori nude kupcima često sadrže veliki broj odredbi koje mogu imati značajne posledice. Rokovi završetka radova, uslovi primopredaje, penali i garancije samo su neka od pitanja koja zaslužuju dodatnu pažnju.
Provera zemljišta kao investicije
Poslednjih godina raste interesovanje za kupovinu građevinskog i poljoprivrednog zemljišta. Mnogi investitori računaju na rast vrednosti parcele ili planiraju buduću gradnju.
Međutim, kod zemljišta je posebno važno proveriti plansku dokumentaciju. Parcela koja danas deluje atraktivno možda neće imati mogućnost izgradnje objekta kakav investitor planira. U praksi se dešavaju situacije da se podaci iz katastra i podaci iz jedinice lokalne samouprave razlikuju. Tako da u katastru može pisati jedno (npr. poljoprivredno zemljište), a u jedinici lokalne samouprave nešto drugo (npr. šumsko zemljište).
Potrebno je utvrditi: namenu zemljišta, urbanističke uslove, pristup javnom putu, postojanje infrastrukturnih priključaka, eventualna ograničenja u korišćenju. Bez ovih informacija teško je realno proceniti investicioni potencijal određene parcele.
Da li postoje sudski sporovi?
Jedan od najčešće zanemarenih aspekata jeste provera da li se u vezi sa nekretninom vodi sudski postupak.
Spor može biti povezan sa vlasništvom, nasleđivanjem, deobom imovine ili drugim pravnim pitanjima.
Čak i kada spor nije odmah vidljiv iz osnovne dokumentacije, njegovo postojanje može predstavljati ozbiljan rizik za budućeg kupca.
U određenim situacijama sudski postupak može trajati godinama, što značajno utiče na mogućnost korišćenja ili dalje prodaje nekretnine.
Ugovor nije formalnost
Mnogi kupci smatraju da je ugovor samo završni korak nakon postignutog dogovora. U stvarnosti, kvalitetno sastavljen ugovor predstavlja jedan od ključnih mehanizama zaštite investicije.
Ugovor treba jasno da definiše:
- predmet kupoprodaje;
- kupoprodajnu cenu;
- način i rokove plaćanja;
- odgovornost strana;
- uslove primopredaje;
- postupanje u slučaju neispunjenja obaveza.
Nejasne ili nedovoljno precizne odredbe mogu kasnije postati izvor sporova i dodatnih troškova.
Zaključak
Kupovina nekretnine može biti veoma dobra investicija, ali samo ukoliko se odluka donosi na osnovu potpunih i proverenih informacija. Cena i lokacija jesu važni faktori, ali pravna sigurnost često ima presudan značaj za dugoročnu isplativost ulaganja.
Provera vlasništva, analiza eventualnih tereta, utvrđivanje legalnosti objekta, pregled dokumentacije investitora i pažljivo sastavljanje ugovora predstavljaju korake koji mogu sprečiti ozbiljne probleme u budućnosti.
Upravo zato se pravne provere ne bi trebalo posmatrati kao dodatni trošak, već kao sastavni deo svake odgovorne investicione odluke.
Kada se sve relevantne činjenice utvrde pre isplate novca, investitor dobija mnogo jasniju sliku o tome šta zapravo kupuje i smanjuje rizik da se suoči sa nepredviđenim pravnim komplikacijama nakon zaključenja kupoprodaje.
Ivan Potkonjak je finansijski savetnik sa godinama prakse u radu sa privatnim klijentima i kompanijama. Pisao je za domaće medije o temama ličnih finansija, investiranja i upravljanja imovinom.