Izdavanje stana, kuće, poslovnog prostora ili druge nepokretnosti donosi prihod koji podleže oporezivanju. Visina obaveze zavisi od ugovorene zakupnine, priznatih troškova i toga da li je zakupac fizičko lice, pravno lice ili preduzetnik.
Važno je i kako je zakupnina definisana u ugovoru. Bruto i neto iznos nisu isto, a od toga zavisi način obračuna poreza i iznos koji zakupodavac na kraju prima.
Koliki je tačno porez na zakup?
Poreska stopa na prihod od izdavanja nepokretnosti iznosi 20%, ali se porez ne obračunava direktno na celokupnu bruto zakupninu.
Bruto prihod se najpre umanjuje za 25% normiranih troškova, pa poreska osnovica predstavlja 75% ugovorene bruto zakupnine. Zbog toga efektivno poresko opterećenje najčešće iznosi 15% bruto zakupnine.
Obračun se može prikazati formulom:
Bruto zakupnina × 75% × 20% = iznos poreza
Zakupodavac može da zahteva priznavanje stvarnih troškova umesto normiranih troškova. U tom slučaju mora da poseduje dokumentaciju kojom dokazuje da su troškovi nastali u vezi sa izdavanjem nepokretnosti.
U bruto zakupninu ne ulazi samo novčani iznos koji zakupac plaća svakog meseca. Prihod može obuhvatiti i vrednost drugih obaveza i usluga koje zakupac preuzme za račun zakupodavca.
To mogu biti, na primer, određeni radovi, ulaganja ili plaćanje obaveza vlasnika nepokretnosti. Troškovi koji neposredno zavise od potrošnje zakupca, poput struje, telefona i sličnih računa, po pravilu se ne smatraju delom zakupnine.
Primer obračuna
Ako je ugovorena bruto zakupnina od 50.000 dinara, obračun izgleda ovako:
- Bruto zakupnina: 50.000 dinara
- Normirani troškovi od 25%: 12.500 dinara
- Poreska osnovica: 37.500 dinara
- Porez po stopi od 20%: 7.500 dinara
Formula je:
50.000 × 75% × 20% = 7.500 dinara
Zakupodavcu nakon plaćanja poreza ostaje 42.500 dinara, pod uslovom da nema drugih obaveza koje utiču na konačan iznos.
Iako je zakonska poreska stopa 20%, porez na zakup u ovom primeru predstavlja 15% početne bruto zakupnine, jer se pre obračuna priznaju normirani troškovi od 25%.
Ko podnosi poresku prijavu?
Poreski obveznik je fizičko lice koje ostvaruje prihod izdavanjem ili podizdavanjem nepokretnosti. Međutim, lice koje podnosi poresku prijavu i uplaćuje porez zavisi od toga ko je zakupac.
Kada fizičko lice izdaje nepokretnost drugom fizičkom licu
Ako je i zakupodavac i zakupac fizičko lice, zakupodavac sam obračunava i plaća porez.
U tom slučaju podnosi poresku prijavu PP OPO. Prijava se podnosi za svaki pojedinačno ostvareni prihod, a rok je 30 dana od dana kada je prihod ostvaren.
To znači da se obaveza ne prijavljuje samo jednom prilikom potpisivanja ugovora, već u skladu sa dinamikom isplate zakupnine. Ako se zakupnina plaća mesečno, svaki primljeni mesečni iznos predstavlja pojedinačan prihod.
PP OPO prijava može se podneti:
- elektronski, preko portala Poreske uprave
- u pisanom obliku, nadležnoj filijali prema mestu prebivališta zakupodavca
U istom roku potrebno je platiti i obračunati porez.
Kada fizičko lice izdaje nepokretnost pravnom licu ili preduzetniku
Ako je zakupac privredno društvo, drugo pravno lice ili preduzetnik, zakupodavac ne podnosi PP OPO za taj prihod.
Zakupac tada ima obavezu da:
- obračuna porez
- obustavi porez prilikom isplate zakupnine
- uplati porez
- podnese poresku prijavu PPP-PD
Reč je o porezu po odbitku. Zakupac isplaćuje zakupodavcu iznos umanjen za porez, osim ako je ugovorom zakupnina definisana na drugačiji način.
Bruto i neto zakupnina
Ugovor o zakupu treba jasno da navede da li je zakupnina dogovorena u bruto ili neto iznosu. Nejasna formulacija može dovesti do nesporazuma oko toga ko snosi trošak poreza i koliko novca zakupodavac treba da primi.
Bruto zakupnina je ukupan prihod na koji se primenjuje poreski obračun. Porez se izdvaja iz tog iznosa, pa zakupodavcu ostaje manje od ugovorene bruto sume.
Neto zakupnina predstavlja iznos koji zakupodavac treba da primi nakon plaćanja poreza. Ako je ugovorena neto zakupnina, potrebno je preračunati je u bruto iznos.
Za preračunavanje koristi se koeficijent:
1,176470588
Ako je neto zakupnina 10.000 dinara, obračun izgleda ovako:
10.000 × 1,176470588 = 11.764,71 dinar
Bruto zakupnina iznosi približno 11.764,71 dinar, dok porez iznosi oko 1.764,70 dinara. Nakon plaćanja poreza zakupodavcu ostaje ugovorenih 10.000 dinara.
Zbog toga u ugovoru nije dovoljno navesti samo iznos zakupnine. Potrebno je precizirati da li taj iznos uključuje porez ili predstavlja sumu koju vlasnik treba da dobije nakon izmirenja poreske obaveze.
Zaključak
Porez na zakup najčešće iznosi 15% bruto zakupnine, iako je formalna poreska stopa 20%. Razlika nastaje zato što se bruto prihod umanjuje za 25% normiranih troškova pre obračuna poreza.
Kada fizičko lice izdaje nepokretnost drugom fizičkom licu, zakupodavac podnosi prijavu PP OPO i plaća porez u roku od 30 dana od ostvarivanja svakog pojedinačnog prihoda.
Ako se nepokretnost izdaje pravnom licu ili preduzetniku, zakupac obračunava, obustavlja i plaća porez i podnosi prijavu PPP-PD.
Ugovor treba jasno da odredi da li je zakupnina bruto ili neto, jer ta razlika direktno utiče na iznos poreza i sumu koju zakupodavac prima.
Ivan Potkonjak je finansijski savetnik sa godinama prakse u radu sa privatnim klijentima i kompanijama. Pisao je za domaće medije o temama ličnih finansija, investiranja i upravljanja imovinom.