Porez na poljoprivredno zemljište ne određuje se isto u svim opštinama i gradovima. Zakon propisuje osnovna pravila, ali lokalna samouprava utvrđuje zone, prosečne cene zemljišta i poreske stope koje se primenjuju na njenoj teritoriji.
Zbog toga dve parcele iste površine mogu imati različit iznos poreza ako se nalaze u različitim opštinama ili poreskim zonama.
Na konačan obračun utiču površina zemljišta, lokacija, prosečna cena kvadratnog metra i stopa koju je usvojila lokalna skupština.
Zakonski okvir
View this post on Instagram
Porez na poljoprivredno zemljište uređuje Zakon o porezima na imovinu. Lokalna poreska administracija primenjuje odredbe zakona i odluke opštine ili grada na čijoj teritoriji se zemljište nalazi.
Porez se plaća na pravo svojine na zemljištu čija je ukupna površina veća od 10 ari. Prilikom utvrđivanja površine sabiraju se sve parcele koje isti poreski obveznik poseduje na teritoriji određene lokalne samouprave, čak i kada te parcele nisu fizički povezane.
To znači da vlasnik može imati nekoliko manjih parcela koje pojedinačno ne prelaze 10 ari, ali ako njihova ukupna površina prelazi taj prag, može nastati poreska obaveza.
Porez utvrđuje lokalna poreska administracija opštine ili grada u kojem se zemljište nalazi. Ako jedno lice ima poljoprivredno zemljište upo više opština, svaka lokalna poreska administracija obračunava porez za zemljište na svojoj teritoriji.
Utvrđivanje poreskog obveznika
Poreski obveznik može biti fizičko ili pravno lice koje je vlasnik, korisnik ili držalac poljoprivrednog zemljišta. U najvećem broju slučajeva obveznik je lice koje je u katastru upisano kao vlasnik parcele.
Kod suvlasništva svaki suvlasnik plaća porez srazmerno svom suvlasničkom udelu. Na primer, ako dva lica imaju po polovinu vlasništva nad parcelom, svako snosi poresku obavezu za svoj deo vrednosti zemljišta.
Ako suvlasnički udeli nisu posebno određeni, smatra se da su jednaki. Kod tri suvlasnika bez precizno upisanih udela, polazi se od toga da svaki poseduje jednu trećinu zemljišta.
Suvlasnik može biti poreski obveznik čak i kada površina koja odgovara njegovom udelu iznosi manje od 10 ari. Bitno je da ukupna površina parcele ili zemljišta koje je predmet suvlasništva prelazi zakonski prag.
Zbog toga vlasnik jedne četvrtine parcele od 30 ari može imati poresku obavezu, iako njegov deo odgovara površini manjoj od 10 ari.
Podela teritorije na zone
Lokalna samouprava mora svoju teritoriju da podeli na najmanje dve poreske zone.
Ova podela je važna jer se prosečna cena kvadratnog metra poljoprivrednog zemljišta određuje posebno za svaku zonu.
Poljoprivredno zemljište koje se nalazi u blizini grada, glavnih puteva, industrijskih zona ili područja u kojima postoji veća potražnja može biti svrstano u zonu sa višom prosečnom cenom. Skupština opštine ili grada donosi odluke o zonama, poreskim stopama i prosečnim cenama nepokretnosti. Ove odluke moraju biti objavljene najkasnije do 30. novembra kako bi se primenjivale u narednoj poreskoj godini. Vlasnik zemljišta zato treba da proveri lokalnu odluku za godinu za koju se porez obračunava. Podaci iz ranijih godina ne moraju odgovarati aktuelnim zonama, cenama ili poreskim stopama. Prosečna cena utvrđuje se prema cenama ostvarenim u prometu odgovarajućeg zemljišta u periodu od 1. oktobra prethodne godine do 30. septembra tekuće godine. U praksi se koriste podaci o realizovanim kupoprodajama, uključujući podatke iz ugovora overenih kod javnih beležnika. Da bi prosečna cena u određenoj zoni mogla pouzdano da se utvrdi, potrebno je da postoji dovoljan broj prodaja. Ako u zoni nije bilo najmanje tri prometa odgovarajućeg zemljišta, lokalna samouprava koristi podatke iz susednih zona u kojima je ostvaren dovoljan broj prodaja. Na taj način se izbegava određivanje prosečne cene na osnovu samo jedne prodaje koja može znatno odstupati od uobičajene tržišne vrednosti. Na primer, ako vlasnik poseduje 5.000 kvadratnih metara poljoprivrednog zemljišta, a prosečna cena u toj zoni iznosi 120 dinara po kvadratnom metru, procenjena vrednost zemljišta iznosi 600.000 dinara. Poreska osnovica se najčešće dobija množenjem ukupne površine zemljišta i prosečne cene kvadratnog metra u odgovarajućoj zoni. Osnovna formula izgleda ovako: Na dobijenu poresku osnovicu primenjuje se poreska stopa koju je propisala skupština opštine ili grada. Najviša poreska stopa za zemljište obveznika koji ne vodi poslovne knjige iznosi 0,30%. Za obveznika koji vodi poslovne knjige stopa može iznositi do 0,40%. Lokalna samouprava može propisati nižu stopu, ali ne može preći zakonom utvrđeni maksimum. Zbog toga se za tačan obračun mora proveriti važeća odluka konkretne opštine ili grada. Ako je poreska osnovica 600.000 dinara, a lokalna poreska stopa iznosi 0,30%, godišnji porez bi iznosio: Stariji propisi i tekstovi mogu navoditi drugačije stope ili ranija pravila obračuna. Za tekuću poresku godinu uvek se primenjuju važeći Zakon o porezima na imovinu i aktuelne odluke lokalne samouprave. Nakon obračuna, lokalna poreska administracija izdaje poresko rešenje. U njemu se navode: Porez na imovinu se najčešće plaća u tromesečnim ratama, prema rokovima navedenim u poreskom rešenju. Iznos poreza na poljoprivredno zemljište može se znatno razlikovati od jedne lokalne samouprave do druge. Glavni razlog je to što opštine i gradovi imaju različite prosečne tržišne cene zemljišta. Opština sa razvijenijom infrastrukturom, većom potražnjom za zemljištem i višim cenama kupoprodaje može utvrditi znatno veću poresku osnovicu od opštine u kojoj je promet poljoprivrednog zemljišta slabiji. Razlike mogu postojati i unutar iste opštine. Parcela u zoni blizu grada ili važnog saobraćajnog pravca može imati veću prosečnu vrednost od parcele u udaljenom seoskom području. Lokalna samouprava može propisati i da se neizgrađeno građevinsko zemljište koje se koristi isključivo za gajenje biljaka, sadnog materijala ili šuma za potrebe oporezivanja razvrsta kao poljoprivredno ili šumsko zemljište. Takva odluka može uticati na način utvrđivanja vrednosti i konačan iznos poreske obaveze. Važno je, međutim, da zemljište stvarno ispunjava uslove koje je lokalna samouprava propisala. Lokalna samouprava određuje porez na poljoprivredno zemljište na osnovu ukupne površine parcela, zone u kojoj se zemljište nalazi, prosečne tržišne cene po kvadratnom metru i lokalno propisane poreske stope. Zakon utvrđuje osnovna pravila, prag površine i najviše dozvoljene poreske stope, dok opština ili grad donose odluke koje neposredno utiču na visinu poreza. Zbog toga je za tačan iznos potrebno proveriti poresko rešenje i važeće odluke lokalne poreske administracije za konkretnu godinu. Ivan Potkonjak je finansijski savetnik sa godinama prakse u radu sa privatnim klijentima i kompanijama. Pisao je za domaće medije o temama ličnih finansija, investiranja i upravljanja imovinom.
Određivanje vrednosti zemljišta
Vrednost poljoprivrednog zemljišta određuje se na osnovu njegove ukupne površine i prosečne cene kvadratnog metra u zoni u kojoj se nalazi.Obračun poreza
Zašto se porez razlikuje među opštinama?
Zaključak
