Provera legalnosti objekta jedan je od najvažnijih koraka pre kupovine, prodaje, nasleđivanja ili bilo kakvog ulaganja u nekretninu.
Na prvi pogled kuća, stan, pomoćni objekat ili vikendica mogu izgledati potpuno uredno, ali pravni status objekta može biti drugačiji od stvarnog stanja na terenu.
Najveći problemi nastaju kada objekat nije upisan u katastar, kada nema odgovarajuću građevinsku ili upotrebnu dozvolu, ili kada postupak ozakonjenja nije završen. Takvi objekti mogu otežati prodaju, nasleđivanje, dobijanje stambenog kredita, upis hipoteke i dokazivanje prava svojine.
Samo nepokretnosti koje su evidentirane u katastru imaju punu pravnu zaštitu. Ako objekat nije upisan, u praksi može doći do problema prilikom dokazivanja vlasništva, a u određenim situacijama takav objekat može biti tretiran kao imovina nepoznatog vlasnika.
Provera se ne svodi samo na jedan dokument. Najsigurniji pristup je da se stanje proveri kroz katastar, nadležnu opštinu i dokumentaciju koju dostavlja vlasnik ili prodavac.
Provera u katastru
Prvi i najbrži korak u proveri statusa objekta jeste uvid u katastar. To se može uraditi preko sistema eKatastar, koji vodi Republički geodetski zavod. U ovom sistemu mogu se proveriti podaci o parceli, objektima, vlasnicima i pravnom statusu nepokretnosti.
Pretraga se najčešće radi po adresi ili po broju parcele. Da bi provera bila uspešna, potrebno je znati tačno mesto, ulicu i kućni broj, ili podatke o parceli.
Za precizniju proveru najčešće su potrebni:
- naziv opštine;
- naziv katastarske opštine;
- broj katastarske parcele.
Kada se pronađe odgovarajuća parcela ili nepokretnost, treba proveriti da li je objekat evidentiran. Sistem prikazuje upisane objekte, njihove osnovne podatke, vlasnike i pravni status.
Ako se objekat ne pojavljuje u sistemu, ili ako postoji napomena da nema podataka o objektu, to najčešće znači da objekat nije evidentiran u katastru.
U listu nepokretnosti posebno treba obratiti pažnju na podatke koji mogu uticati na kupovinu, prodaju, nasleđivanje ili ulaganje u objekat:
- ko je upisan kao vlasnik;
- koja je površina objekta;
- koja je namena objekta;
- po kom pravnom osnovu je izvršen upis;
- da li postoje tereti, zabeležbe, hipoteke ili druge pravne smetnje;
- da li se podaci iz katastra poklapaju sa stvarnim stanjem na terenu.
Ako objekat fizički postoji, ali ga nema u katastru, to je znak da je potrebna dodatna provera.
U takvim slučajevima ne treba se oslanjati samo na usmene tvrdnje prodavca ili vlasnika, već treba zatražiti dokumentaciju kojom se dokazuje kako je objekat građen, da li je za njega pokrenut postupak ozakonjenja i da li postoje uslovi za upis.
Provera se može obaviti i lično u nadležnoj službi katastra, kod javnog beležnika ili uz pomoć pravnog savetnika. Ovo je posebno korisno kada su podaci nejasni, kada postoje zabeležbe ili kada se radi o kupovini objekta koji nije potpuno pravno uređen.
Provera dokumentacije u opštini
Pored provere u katastru, važno je proveriti i dokumentaciju u nadležnoj opštini, odnosno u odeljenju za urbanizam.
Katastar pokazuje šta je upisano, ali opštinska dokumentacija može pokazati da li je objekat izgrađen na osnovu dozvole, da li ima upotrebnu dozvolu ili da li je za njega doneto rešenje o ozakonjenju.
U nadležnom odeljenju za urbanizam treba proveriti da li za objekat postoji građevinska dozvola. Građevinska dozvola potvrđuje da je gradnja odobrena u skladu sa propisima koji su važili u trenutku izdavanja dozvole.
Zatim treba proveriti da li postoji upotrebna dozvola, jer ona potvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa dozvolom i da može da se koristi.
Ako je objekat građen bez dozvole ili je odstupio od izdate dozvole, potrebno je proveriti da li postoji rešenje o ozakonjenju.
Rešenje o ozakonjenju je posebno važno za objekte koji su naknadno legalizovani. Kada je takvo rešenje doneto, ono predstavlja pravni osnov za upis prava svojine u katastar.
U opštini treba proveriti i da li je već pokrenut postupak ozakonjenja. Moguće je da je zahtev podnet, ali da postupak nije završen jer nedostaje određena dokumentacija, kao što su:
- geodetski snimak;
- dokaz o pravu svojine;
- izveštaj o zatečenom stanju;
- posebna saglasnost, ako je potrebna;
- drugi dokument koji traži nadležni organ.
U tom slučaju treba utvrditi u kojoj je fazi postupak i šta je potrebno da bi se završio.
Za uvid u opštinsku dokumentaciju treba pripremiti adresu objekta i broj katastarske parcele. Korisno je imati i kopiju lista nepokretnosti, ugovor, rešenje o nasleđivanju ili drugi dokument koji pokazuje vezu sa nepokretnošću.
Posebnu pažnju treba obratiti na urbanističke uslove, pravo svojine na zemljištu, postojeće zabeležbe i priključke za vodu, struju i kanalizaciju. Čak i kada objekat postoji dugi niz godina, to ne znači automatski da je pravno uredan.
Dokumenti koje treba tražiti
Pre kupovine, prodaje, nasleđivanja ili ulaganja u objekat, od vlasnika ili prodavca treba tražiti kompletnu dokumentaciju. Osnovni dokument je list nepokretnosti, poželjno ne stariji od 15 dana. On pokazuje ko je vlasnik, šta je upisano, da li postoje tereti i da li je objekat evidentiran u katastru.
Pored lista nepokretnosti, treba tražiti građevinsku dozvolu. Ovaj dokument je važan jer pokazuje da je gradnja bila odobrena. Ako objekat ima građevinsku dozvolu, treba proveriti da li je izgrađen u skladu sa njom i da li postoje odstupanja u površini, spratnosti ili nameni.
Upotrebna dozvola je takođe veoma važna, ako postoji. Ona potvrđuje da je objekat završen i da može da se koristi. Kod starijih objekata upotrebna dozvola nekada ne postoji ili je nije lako pronaći, ali njeno odsustvo je razlog za dodatnu proveru.
Ako je objekat naknadno legalizovan, treba tražiti rešenje o ozakonjenju. To rešenje je dokaz da je sproveden postupak ozakonjenja i da je objekat dobio pravni osnov za upis u katastar.
Važno je tražiti i projekat izvedenog objekta. Ovaj dokument pokazuje kako objekat zaista izgleda i može biti važan kada postoji razlika između projektovanog i izvedenog stanja. Kod objekata koji nisu upisani ili kod kojih se pokreće postupak upisa, značajan je i geodetski snimak ili skica objekta.
Od vlasnika ili prodavca treba tražiti dokumente koji pokazuju pravni osnov sticanja nepokretnosti:
- kupoprodajni ugovor;
- ugovor o poklonu;
- rešenje o nasleđivanju;
- sudsku odluku;
- drugi dokument na osnovu kog je stečeno pravo svojine.
Samo tvrdnja da je neko vlasnik nije dovoljna ako to nije potvrđeno odgovarajućim dokumentima.
Ako prodavac ne može da dostavi osnovnu dokumentaciju, to je znak za oprez. To ne mora uvek značiti da je kupovina nemoguća, ali znači da pre zaključenja ugovora treba uraditi dodatne provere u katastru, opštini i kod stručnog lica.
Šta ako objekat nije legalizovan
Ako se utvrdi da objekat nije legalizovan, prvi korak je provera da li je zahtev za ozakonjenje već podnet. Postupak se najčešće vodi pred nadležnom opštinom ili gradom. Važno je saznati da li predmet postoji, u kojoj je fazi i da li je potrebno dostaviti dodatnu dokumentaciju.
Za postupak ozakonjenja najčešće su potrebni dokaz o pravu svojine, geodetski snimak objekta, izveštaj o zatečenom stanju, dokaz o uplati takse i eventualne posebne saglasnosti.
Posebne saglasnosti mogu biti potrebne ako se objekat nalazi u specifičnoj zoni, ako postoje ograničenja u pogledu gradnje ili ako je reč o objektu koji utiče na javnu infrastrukturu ili susedne parcele.
Takse za ozakonjenje stambenih objekata razlikuju se prema površini objekta:
- do 100 m² – 5.000 dinara;
- od 100 do 200 m² – 15.000 dinara;
- od 200 do 300 m² – 20.000 dinara;
- preko 300 m² – 50.000 dinara.
Nakon izdavanja rešenja o ozakonjenju, to rešenje predstavlja pravni osnov za upis prava svojine u katastar. Upis se zatim obavlja po službenoj dužnosti. To znači da nakon završenog postupka objekat dobija pravni status koji omogućava sigurnije raspolaganje nepokretnošću.
Ako objekat nije upisan u katastar, stanje se može proveriti i lično u Republičkom geodetskom zavodu. U tom slučaju treba poneti ličnu kartu, adresu objekta ili broj parcele, kao i bilo kakav dokaz o vlasništvu ili pravnom interesu.
Za neupisane kuće, vikendice i pomoćne objekte pominje se i program „Svoj na svome“, koji omogućava pojednostavljen upis do 5. februara. Ipak, rokove, uslove i mogućnost korišćenja tog programa treba dodatno proveriti kod Republičkog geodetskog zavoda ili nadležnog organa, jer se propisi i rokovi mogu menjati.
Kupovina nelegalizovanog objekta nosi veći rizik. Pre donošenja odluke treba posebno proveriti:
- da li je postupak ozakonjenja moguć;
- da li je zahtev već podnet;
- koliko postupak može da traje;
- koji troškovi mogu nastati;
- da li banka može odobriti kredit za takav objekat;
- da li objekat može biti predmet hipoteke.
Takav objekat može biti teže prodati, banka može odbiti kredit, a budući troškovi ozakonjenja mogu pasti na kupca. Zbog toga pre kupovine treba jasno utvrditi pravni status objekta i moguće posledice preuzimanja takve nepokretnosti.
Zaključak
Status objekta treba proveriti kroz tri izvora: eKatastar odnosno list nepokretnosti, opštinsku dokumentaciju i dokumentaciju koju dostavlja vlasnik ili prodavac.
Tek kada se podaci iz ova tri izvora uporede, može se dobiti jasnija slika o pravnom statusu objekta.
Proveru treba obaviti pre kupovine ili ulaganja, a ne nakon što se problem pojavi. Naknadno dokazivanje vlasništva, rešavanje neusaglašenosti i pokretanje postupka ozakonjenja može biti složenije, skuplje i vremenski zahtevnije.
Ivan Potkonjak je finansijski savetnik sa godinama prakse u radu sa privatnim klijentima i kompanijama. Pisao je za domaće medije o temama ličnih finansija, investiranja i upravljanja imovinom.