Tržište nekretnina u Srbiji ulazi u 2026. godinu bez euforije, ali i bez jasnih signala ozbiljnog pada.
Period brzog rasta cena je iza nas.
Kupci su trenutno oprezniji kod kupovine, banke su dosta striktne kod izdavanja kredita, a i sama izrada dozvola je sporija.
Politička dešavanja u Srbiji u 2025. godini dosta su uticala na to da i protekla godina završi sa padom.
Iako se prognozira stabilizacija cena u 2026. godini, ipak neki indikatori pokazuju da do toga neće doći. Svi stručnjaci se slažu da do drastičnog skoka cena neće doći.
Moguće je da usledi blagi pad kod starogradnje, ali ništa preterano značajno.
Razgovarali smo sa Nenadom Milićevićem, čovekom koji se od 1992. godine bavi posredovanjem u prodaji nekretnina.
On nam je izneo zanimljivu teoriju u kojoj predviđa skok cena u 2026. i 2027. godini, najpre u Beogradu, a zatim i lančanu reakciju na druge delove Srbije. On to objašnjava izgradnjom Expo kompleksa.
Ovo je njegova teorija:
Najavljeni su i novi pristupni putevi, železnička pruga, pa čak i marina. Taj deo grada biće dobro povezan sa ostalim delovima, a ne smemo zaboraviti ni blizinu aerodroma.
Kada se izgradio Beograd na vodi, videli smo skok cena na tržištu, jer je on bio predvodnik tog rasta.
Ovaj deo grada, iako za razliku od Beograda na vodi nije u samom srcu grada, po mojim procenama može izazvati čak i veću reakciju tržišta.
Teško je zamisliti da u Beogradu na vodi postoje ogromne cene kvadrata, da novi prostor oko Expa takođe dobije visoke cene, a da Novi Beograd i Zemun, koji se nalaze između te dve lokacije, ostanu na istom nivou ili da im cene padnu.“
Stanogradnja ostaje ključni problem
Pad obima nove gradnje traje već duže vreme. Manje izdatih građevinskih dozvola i sporija realizacija projekata direktno utiču na ponudu.
Investitori biraju sigurnije lokacije i projekte sa manjim rizikom, što dodatno sužava izbor za kupce.
Ovakva struktura ponude ima jasan efekat. Cene ne padaju lako jer jednostavno nema dovoljno novih stanova, posebno u većim gradovima.
Čak i uz slabiju tražnju, nedostatak ponude deluje kao zaštitni mehanizam za cene kvadrata.
Da bismo došli do nekih konkretnijih odgovora, kontaktirali smo kancelariju za izgradnju i urbanizam, kao i jednog investitora čije ime nećemo otkrivati, ali je poznato redakciji.
On navodi da je nakon pada nadstrešnice u Novom Sadu i pogibije šesnaest ljudi nastao svojevrstan vakuum u izdavanju dozvola.
Kako nam je objasnio, očekivalo se da će se tražiti dodatna dokumentacija u vezi sa bezbednošću i da će doći do pojačane kontrole izvršenja projekata.
Međutim, prema njegovim rečima, naši propisi su uglavnom prepisani iz Evropske unije i tu, realno, nema mnogo prostora za dodatna unapređenja.
Predmeti jednostavno stoje i čekaju. Kada se investitori obrate državnoj upravi, dobijaju odgovor da je razlog veliki broj predmeta i nedostatak ljudstva.
Pitali smo ga i kakva je trenutno potražnja za stanovima. Njegov odgovor bio je kratak: “Nesmanjen.“
On se pritom ogradio kada su u pitanju drugi delovi Srbije, ali je naglasio da su Beograd, Novi Sad i Vrnjačka Banja, gde ovaj investitor gradi, sredine u kojima je potražnja već godinama stabilna.
S obzirom na to da kruže i priče da se stanovi prodaju već u fazi izgradnje, on nam je potvrdio da se, zbog pokrivanja troškova i povoljnije cene, često dešava da i do 50% stanova bude prodato u trenutku kada se još ni ne naziru konture zgrade.
Na pitanje o cenama kvadrata u 2026. godini, odgovorio je da njegova predviđanja idu u pravcu blagog rasta, prvenstveno zbog opšteg poskupljenja, od cene rada do građevinskog materijala.
Ljudi iz kancelarije za urbanizam su nam u neformalnom razgovoru takođe rekli da ne očekuju pad cena, već čak i njihov rast.
Kao razlog su naveli pokretanje državnog projekta „Svoj na svome“, koji će dodatno opteretiti sistem.
Samim tim, izdavanje građevinskih dozvola moglo bi biti još sporije, što direktno znači manji broj stanova na tržištu, a samim tim i malu verovatnoću da dođe do pada cena.
Da li sledi korekcija ili samo zadržavanje nivoa
Pojam „reset tržišta“ sve češće se pojavljuje u analizama. U praksi, taj reset ne znači pad cena od 20 ili 30 procenata.
Reč je o postepenom prilagođavanju, gde se cene približavaju realnim kupovnim mogućnostima stanovništva.
Prema procenama ekonomskih analitičara, verovatniji scenario za 2026. jeste stagnacija ili blag pad u pojedinim segmentima tržišta. Starija gradnja, lošije lokacije i stanovi sa energetskim nedostacima prvi osećaju pritisak. Novogradnja na atraktivnim lokacijama zadržava cenu.
Regionalne razlike postaju još izraženije
Beograd i Novi Sad nastavljaju da se izdvajaju. Cene u centralnim gradskim zonama ostaju visoke, uz minimalne oscilacije.
U manjim gradovima i prigradskim naseljima situacija je drugačija. Tamo se već primećuje veća fleksibilnost prodavaca i sporiji promet.
Takva polarizacija tržišta stvara utisak da ne postoji jedno tržište nekretnina u Srbiji, već više paralelnih tržišta, svako sa sopstvenim pravilima i tempom.
Uloga kredita i kamatnih stopa
Kretanje kamatnih stopa tokom 2026. ima direktan uticaj na dalji razvoj tržišta. Svako popuštanje kreditnih uslova moglo bi da oživi tražnju, ali bez naglog rasta cena.
Banke ostaju oprezne, a kupci sve svesniji ukupnog troška zaduživanja.
Cena kuća u 2026 godini
Cene kuća u 2026. godini verovatno neće pratiti istu dinamiku kao stanovi.
Tržište kuća već pokazuje znake veće osetljivosti na ekonomsku situaciju, troškove održavanja i dostupnost kupaca.
Potražnja za kućama ostaje stabilna u prigradskim naseljima većih gradova, kao i u turističkim mestima, ali u manjim sredinama primećuje se sporija prodaja i veći prostor za korekciju cena.
Troškovi gradnje, cena materijala i rada sprečavaju ozbiljniji pad kod novijih kuća, dok se kod starijih objekata može očekivati blaga korekcija, posebno tamo gde su potrebna dodatna ulaganja.
Ukupno posmatrano, 2026. godina donosi stagnaciju ili blagi rast cena kvalitetnih kuća na dobrim lokacijama, dok će slabija ponuda i manja likvidnost tržišta vršiti pritisak na starije i lošije pozicionirane nekretnine.
Kakao će se kretati cena vikendica u 2026 godini
Cene vikendica pokazuju znatno drugačiju dinamiku u odnosu na gradsku stanogradnju.
Potražnja za vikendicama ostaje relativno stabilna, posebno oko popularnih izletišta, planinskih i jezerskih zona.
Kupci traže vikendice kao mesto za odmor i sekundarno stanovanje, zbog čega se tražnja ne smanjuje ni kada su kreditni uslovi stroži.
U regionima sa dobrom infrastrukturom i pristupnim putevima, cene rastu, mada znatno sporije nego u poslednjih nekoliko godina.
Kod starijih objekata van turističkih centara moguće je očekivati blagu korekciju cena, posebno ako je potrebna dodatna obnova ili ulaganje.
Šta realno očekivati u 2026.
Većina stručnjaka se slaže da će doći do stabilizacije cena, međutim ima i onih koji predviđaju rast. Čak i mali rast cene kvadrata osetiće svako ko kupuje nekretninu.
Ako ste razmišljali da li naredne godine da kupite stan ili da tu odluku odložite za neko povoljnije vreme, u tom pogledu su svi naši sagovornici saglasni.
Kupite sada.
Cene nekretnina u retkim slučajevima padaju na način koji kupac zaista može da oseti, a po prirodi stvari dugoročno idu naviše.
Možda aktuelni trenutak nije idealan za rešavanje stambenog pitanja, ali kada je reč o cenama nekretnina, sadašnje vrednosti su gotovo sigurno niže nego što će biti za dve do tri godine.