Predugovor o kupoprodaji stana predstavlja obavezujući pravni dokument kojim se kupac i prodavac saglasno obavezuju da će u budućnosti zaključiti glavni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti.
Njegova svrha je da obezbedi pravnu sigurnost u periodu između postizanja dogovora o prodaji i zaključenja konačnog ugovora.
Predugovor se najčešće zaključuje u situacijama kada kupac čeka odobrenje stambenog kredita, kada nepokretnost još uvek nije u potpunosti upisana u katastar nepokretnosti ili kada postoje drugi razlozi zbog kojih glavni ugovor ne može odmah da se zaključi.
Hajde da vidimo koji su najvažniji elementi predugovora.
1. Identifikacija ugovornih strana
Predugovor o kupoprodaji stana mora sadržati potpune i tačne podatke koji omogućavaju jasnu i nesumnjivu identifikaciju kupca i prodavca, čime se obezbeđuje pravna sigurnost i sprečavaju budući sporovi.
Tačna identifikacija ugovornih strana ima ključnu ulogu jer se na osnovu tih podataka utvrđuje ko stupa u ugovorni odnos i ko snosi prava i obaveze koje iz tog odnosa proističu.
Ugovorne strane se identifikuju navođenjem ličnih podataka koji moraju biti u potpunosti usklađeni sa zvaničnim identifikacionim dokumentima, kako bi se izbegle greške koje mogu dovesti do osporavanja ugovora ili problema u njegovom izvršenju.
U okviru ove identifikacije navode se sledeći podaci:
- ime i prezime ugovornih strana
- jedinstveni matični broj građana
- adresa prebivališta ili boravišta
- broj lične karte ili pasoša, kao i naziv organa koji je dokument izdao
Preciznost navedenih podataka ima poseban značaj u slučaju sudskog postupka ili prinudnog izvršenja, jer svaka nejasnoća ili netačnost može dovesti do osporavanja punovažnosti predugovora ili otežati dokazivanje identiteta ugovornih strana.
2. Detaljan opis nepokretnosti
Nepokretnost koja je predmet kupoprodaje mora biti opisana jasno i bez prostora za različita tumačenja.
Tačan i potpun opis omogućava da se bez sumnje utvrdi koja nepokretnost je obuhvaćena predugovorom o kupoprodaji stana, čime se sprečavaju nesporazumi i potencijalni sporovi u kasnijoj fazi realizacije kupoprodaje.
Opis nepokretnosti obuhvata podatke koji se preuzimaju iz zvaničnih evidencija i moraju odgovarati stanju upisanom u katastar nepokretnosti:
- adresa nepokretnosti
- broj stana i sprat na kojem se nalazi
- ukupna površina stana izražena u kvadratnim metrima
- broj katastarske parcele
- broj lista nepokretnosti
Radi dodatne pravne sigurnosti, može se navesti i pravni sled vlasništva, čime se potvrđuje kontinuitet prava nad nepokretnošću i dodatno jača poverenje kupca u zakonitost prodaje.
3. Osnov sticanja prava vlasništva
Sledeći element koji predugovor o kupoprodaji stana treba da sadrži su jasni podaci o pravnom osnovu na osnovu kojeg je prodavac stekao pravo vlasništva nad stanom.
Ovi podaci omogućavaju kupcu da proveri zakonitost raspolaganja nepokretnošću i da se uveri da prodavac ima pravo da zaključi predugovor o kupoprodaji stana i kasnije glavni ugovor.
U tom smislu navodi se način sticanja prava vlasništva, kao što su:
Posebno je važno naznačiti da li je stan uknjižen u katastar nepokretnosti, kao i postojanje eventualnih tereta, hipoteka ili zabeležbi.
Ove informacije mogu imati direktan uticaj na mogućnost realizacije kupoprodaje i uslove pod kojima će se glavni ugovor zaključiti.
4. Kupoprodajna cena
Kupoprodajna cena mora biti određena jasno i precizno, bez mogućnosti različitih tumačenja, jer predstavlja jedan od najvažnijih elemenata predugovora.
Precizno definisana cena omogućava da obe ugovorne strane imaju potpunu jasnoću u pogledu finansijskih obaveza i sprečava naknadne zahteve ili izmene koje nisu unapred dogovorene.
U predugovoru se navodi ukupan iznos koji kupac plaća za nepokretnost, kao i valuta u kojoj će se isplata izvršiti, kako bi se izbegle dileme u vezi sa konverzijom, promenama kursa ili načinom obračuna obaveza.
Pored ukupnog iznosa, može se dodatno pojasniti šta je sve obuhvaćeno dogovorenom cenom.
Može se precizirati da kupoprodajna cena obuhvata:
- samu vrednost stana
- eventualno pripadajuće delove, kao što su podrum, garažno mesto ili ostava, ukoliko su deo dogovora
- nameštaj ili opremu, ukoliko se prodaja vrši sa postojećim stvarima u stanu
Jasno definisana cena sprečava kasnije sporove i obezbeđuje stabilnost dogovora tokom trajanja predugovornog odnosa, naročito u situacijama kada između zaključenja predugovora o kupoprodaji stana i glavnog ugovora protekne duži vremenski period.
Na taj način se štite interesi obe strane i stvara čvrsta osnova za zaključenje konačnog ugovora o kupoprodaji.
5. Iznos kapare i način plaćanja
Kapara je sredstvo obezbeđenja izvršenja ugovornih obaveza i ima značajnu ulogu u praksi kupoprodaje stanova.
Njena svrha je da potvrdi ozbiljnost namere ugovornih strana i obezbedi poštovanje dogovorenih uslova.
U predugovoru se precizira njen iznos, koji najčešće iznosi oko deset procenata od ukupne kupoprodajne cene, ali može biti i drugačije ugovoren u skladu sa dogovorom strana.
Pored iznosa, potrebno je navesti i način uplate kapare:
- uplata u gotovini
- uplata na bankovni račun prodavca
Predugovor o kupoprodaji stana o kupoprodaji mora sadržati i jasne odredbe o pravnim posledicama u vezi sa kaparom u slučaju raskida ugovora, uključujući situacije u kojima se kapara zadržava ili vraća, u zavisnosti od odgovornosti ugovornih strana.
6. Rokovi i dinamika plaćanja
Jasno definisani rokovi predstavljaju osnov sigurnog izvršenja predugovora i omogućavaju ugovornim stranama da unapred planiraju sve naredne korake u vezi sa kupoprodajom.
Precizno određeni vremenski okviri smanjuju rizik od kašnjenja i nesporazuma, naročito u situacijama kada je u postupak uključen veći broj učesnika, poput banaka ili notara.
U dokumentu se određuje krajnji rok do kojeg su ugovorne strane dužne da zaključe glavni ugovor o kupoprodaji.
Ovaj rok ima obavezujući karakter i vezuje obe strane za izvršenje preuzetih obaveza u tačno određenom periodu.
Dinamika plaćanja može biti detaljno razrađena, posebno kada se kupovina finansira kombinacijom sopstvenih sredstava i stambenog kredita.
Takav pristup omogućava jasnu podelu obaveza i olakšava praćenje toka isplate kupoprodajne cene.
U tim situacijama navode se faze isplate koje mogu obuhvatati:
- uplatu dela cene iz sopstvenih sredstava u unapred određenom roku
- isplatu preostalog iznosa putem stambenog kredita nakon ispunjenja bankarskih uslova
- eventualne dodatne uplate povezane sa posebnim dogovorima ugovornih strana
Precizno definisani iznosi i rokovi za svaku pojedinačnu uplatu doprinose finansijskoj sigurnosti i smanjuju prostor za sporna tumačenja.
7. Uslovi iseljenja i primopredaje
Predugovor o kupoprodaji stana treba da precizira kada i na koji način će nepokretnost biti predata kupcu, jer ovaj trenutak ima značajne pravne i praktične posledice.
Jasno definisana primopredaja omogućava nesmetan prelazak faktičkog poseda sa prodavca na kupca.
Tačan datum primopredaje ima poseban značaj za obe strane, jer se njime utvrđuje trenutak prelaska odgovornosti za nepokretnost, uključujući troškove održavanja, komunalne obaveze i rizik od eventualnih oštećenja.
Radi sprečavanja sporova, može se predvideti način evidentiranja stanja stana u trenutku primopredaje.
8. Troškovi i takse
U ovom delu predugovora jasno se definiše raspodela troškova između kupca i prodavca, čime se unapred otklanjaju potencijalni nesporazumi.
Precizno navođenje finansijskih obaveza ima važnu ulogu u očuvanju korektnih odnosa i sprečavanju dodatnih zahteva nakon zaključenja ugovora.
Troškovi koji se najčešće regulišu obuhvataju:
- troškove overe predugovora i glavnog ugovora
- porez na prenos apsolutnih prava
- agencijsku proviziju
- troškove obrade stambenog kredita
Jasno utvrđivanje ko snosi koji trošak doprinosi transparentnosti i korektnom odnosu između ugovornih strana.
9. Drugi posebni uslovi
Predugovor o kupoprodaji stana može sadržati i dodatne odredbe koje uređuju specifične situacije koje nisu obuhvaćene osnovnim elementima ugovora.
Ove odredbe omogućavaju da se unapred regulišu pitanja koja bi u suprotnom mogla dovesti do sporova.
Ove klauzule služe kao dodatni mehanizam zaštite interesa obe ugovorne strane i omogućavaju fleksibilnije uređenje međusobnih odnosa u skladu sa konkretnim okolnostima.
Posebni uslovi mogu se odnositi na:
- posledice kašnjenja u ispunjenju ugovornih obaveza
- ugovorne kazne ili druge finansijske sankcije
- mogućnost prenosa prava i obaveza iz predugovora na treće lice uz saglasnost druge strane
Dodatne važne odredbe
U predugovoru o kupoprodaji stana se često unosi odredba koja omogućava raskid ugovora ukoliko se ne ispune unapred definisani uslovi, kao što je odbijanje zahteva za stambeni kredit od strane banke.
Ovakva klauzula štiti kupca u situacijama koje nisu pod njegovom kontrolom i sprečava gubitak kapare.
Moguće je ugovoriti i pravo na jednostrani raskid predugovora, uz unapred određene finansijske posledice.
U zavisnosti od toga koja strana raskida ugovor i pod kojim okolnostima, može se predvideti gubitak kapare ili obaveza plaćanja određene naknade.
Formalni i pravni aspekti predugovora o kupoprodaji stana
Iako zakon ne propisuje obaveznu notarsku overu predugovora, praksa pokazuje da je overa veoma korisna.
Overen dokument pruža viši stepen pravne zaštite i olakšava dokazivanje prava i obaveza ugovornih strana u slučaju spora.
Predugovor se često koristi kao obavezna dokumentacija prilikom podnošenja zahteva za stambeni kredit, jer banke zahtevaju dokaz da su kupac i prodavac postigli saglasnost o svim bitnim elementima kupoprodaje.
Da bi predugovor imao puno pravno dejstvo, mora sadržati sve bitne elemente glavnog ugovora o kupoprodaji.
U suprotnom, postoji rizik da dokument ne može biti prinudno izvršen ili da ne proizvodi očekivane pravne posledice.
Zaključak
Predugovor o kupoprodaji stana predstavlja ključni pravni instrument koji štiti interese i kupca i prodavca do zaključenja glavnog ugovora.
Pravilno sastavljen predugovor smanjuje rizik, obezbeđuje jasnoću obaveza i doprinosi sigurnosti cele transakcije.
Zbog svoje pravne i finansijske važnosti, predugovor o kupoprodaji stana je neophodno pažljivo sastaviti i, kada god je moguće, overiti kod notara.
Uključivanje pravnika u izradu ili reviziju predugovora snažno se preporučuje kako bi se izbegle greške i potencijalni sporovi.